近期，樓市政策暖風頻吹，沉寂多年的地產板塊再被點燃，但堅守至今的基金經理卻已寥寥無幾。

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據數據統計，截至2023年二季度末，全市場地產倉位超過20%的基金僅有21只，去掉行業指數基金和行業主題基金后，僅剩13只，多集中在永贏基金李永興、工銀瑞信陳小鷺、融通基金鄒曦、景順長城韓文強等不足10位基金經理旗下產品上。

作為地產板塊的守望者，他們有的經歷了長期的業績低迷，有的頂著主流賽道的壓力逆市加倉，或是基于地產行業剩者為王的邏輯，或是因為對經濟復蘇和政策優化的期許。

基金經理陸續遠離地產

回顧市場的起起伏伏，地產板塊迎來送往了太多基金經理，僅近兩三年就數不勝數。

2021年2月，高歌猛進了兩年的白酒醫藥開始大幅殺跌，金融地產躍躍欲試，與此同時，董承非的一份關于“不關注白酒和新能源，不斷加倉地產”的會議紀要迅速走紅，帶動地產板塊強勢走高，2021年2月25日，萬科A迅速漲停，保利發展大漲8%。

但隨后的2021年3月初，萬科A走到了近五年的高點，董承非時隔不久后選擇了奔私。而在今年二季度的一場渠道路演上，董承非表示，私募需要對杠桿較大的板塊謹慎一些，因此沒有地產方面的配置。

憑借煤炭股摘得2022年主動權益基金冠軍的黃海，曾經也是地產股的堅定擁護者。他從2016年年初就開始超配地產、基建板塊，憑此平穩度過了2016年的市場大跌，卻也在后續多年業績低迷，在重倉地產長達五年后，2021年四季度，黃海的持倉結構開始大幅轉向，逐漸從地產切換成煤炭，并憑借這一操作在2022年大放異彩。

2022年四季度，黃海進一步減持了地產股，將金地集團調出了前十大重倉股。直至2023年二季度末，黃海的前十大重倉股中都再無地產股的蹤跡。

逐漸遠離地產板塊的基金經理還有很多，東興證券研報顯示，基金重倉股中地產股的占比已經連續三個季度出現下滑，基金進一步低配地產行業。截至2023年二季度末，基金重倉股中地產股的持倉總市值為455.25億元，當季環比增速為-13.98%，基金重倉股中地產股的持倉占比為1.48%，環比下降0.18個百分點。

地產板塊的守望者

在板塊持續低迷、基金紛紛撤離的趨勢下，仍然堅守在地產板塊的基金經理已經寥寥無幾。

據數據統計，在去掉行業指數基金和行業主題基金后，全市場地產倉位超過20%的基金僅剩13只，多由永贏基金李永興、工銀瑞信陳小鷺、融通基金鄒曦、景順長城韓文強、天治基金李申等基金經理管理，這些基金經理可以說是為數不多的地產板塊守望者。

例如，李永興管理的永贏雙利、永贏乾元三年定開、永贏惠添益等多只基金都重倉地產板塊。以永贏惠添益為例，截至二季度末，該基金重倉了招商蛇口、保利發展、金地集團等五只地產股，其中招商蛇口為第一大重倉股，此外，該基金還重倉了顧家家居、歐派家居等家居股，前十大重倉股中七只都在地產產業鏈上。

券商中國記者進一步梳理發現，李永興是在2018年初開始重倉地產板塊，迄今已經有五年多的時間，在此期間，他僅在2021年上半年對地產板塊進行了清倉，其余時間一直有地產倉位。而在眾多地產股中，他最青睞的是保利發展，從2018年一季度至今的22個季度里，有13個季度都重倉了保利發展。

相較于李永興，陳小鷺在地產上暴露的倉位更重，他管理的工銀國家戰略主題基金前十大重倉股全部為地產產業鏈上的個股。具體來看，該基金不僅重倉了招商蛇口、保利發展等地產股，顧家家居、索菲亞等家居股，而且還重倉了東方雨虹、堅朗五金等建材股。

不過，不同于李永興長達五年的長情，陳小鷺是在2021年底才開始加倉地產板塊。他在當時表示，“針對房地產行業快速下行的壓力，我們覺得行業格局面臨變化，相比較而言更加穩健的龍頭公司有望在未來一段時間獲得更好的市場空間。”此后一年多的時間，他管理的多只基金都陸續開始重倉地產板塊。

此外，曾經因為在朋友圈“怒懟”地產分析師出名的韓文強，也是地產股的守望者。他在2019年末接手景順長城中國回報，隨后便對重倉股大換血，萬科A、保利發展、金地集團等出現在其重倉股名單，但此后多年，該基金因為重倉地產持續業績低迷，韓文強又因“怒懟事件”被推上風口浪尖。截至今年二季報，該基金重倉股中仍然有濱江集團、華發股份兩只地產股和三棵樹、東方雨虹等建材股。

堅守地產的理由

在A股，前有核心資產，后有新能源和AI，投資地產板塊無疑是孤獨和煎熬的，是什么理由支撐了這些基金經理們的堅守？

“市場錯估了地產股估值。”是韓文強在2020年給出的理由。當時，他認為地產行業龍頭能在行業沒有增長的時候還有15%左右的增速，對一個ROE20%、增速15%的公司只給一倍PB是不合理的，幾乎就是認為這個公司是強周期，而目前是周期頂點，未來必然大幅下滑，那么很多高估值的核心資產都會受到顯著的影響。

從后視鏡來看，韓文強成功預判了核心資產的估值調整，但也低估了經濟下行、政策收緊對地產行業的超預期沖擊。在2021年年報時，韓文強把看好地產的理由改成了“供給側改革”，認為行業內卷結束后剩者為王，因此繼續重倉龍頭房企。

到了今年，韓文強對地產板塊的堅守有了更堅定的邏輯支撐——“下注經濟復蘇”。在二季報中，韓文強認為，雖然經濟底部的形態很難是V形，但如果一定要等到明確的經濟復蘇，往往會犯精確的錯誤，錯過最有彈性的行情。基于這樣的判斷，他把組合結構主要集中在一線改善房地產開發商、功能性具備更新需求的建材龍頭，下注經濟復蘇，且選擇的均是經濟復蘇前段的行業。

其實，韓文強看好地產的三大邏輯，基本上也是目前仍然堅守在地產板塊的基金經理的理由，只是側重點稍有不同。

例如，陳小鷺便認為，地產板塊的投資機會更多來自于行業格局的變化，“從中期的角度來看，我們認為行業格局的變化具有持續性，相比于前幾輪周期中，更加激進的高杠桿型民企擴張速度超過行業，本輪周期更多的是對硬著陸風險的應對，高杠桿激進型企業的擴張不會重現，相較而言更加穩健的龍頭公司有望在未來一段時間獲得更好的市場空間，我們遵循資金、土地以及銷售的維度去觀測行業競爭格局的變化，繼續維持對龍頭房地產公司的配置。”

而李申則更相信經濟復蘇重啟和地產政策轉向，“對于房地產投資屬性的壓制，是本輪經濟復蘇重啟后難以持續的重要原因，單純作為大宗可選消費品房地產行業很難在經濟復蘇的初期作為引領經濟復蘇的引擎，疲弱的銷售數據可能將對經濟產生更加負面的沖擊。我們看好三季度房地產政策的進一步加碼轉向。”

供需兩側均在邊際改善

在眾多投資邏輯中，政策的調整優化無疑是近期地產板塊活躍的主要因素。近日，樓市刺激政策持續釋放，地產板塊連續活躍，地產板塊的守望者們終于“守得云開見月明”了嗎？

匯豐晉信宏觀及策略分析師沈超認為，房地產市場供求關系發生重大變化背景下，房地產市場政策或將更多依據供求關系進行調整，以更好滿足居民剛性和改善性住房需求為目標。住建部的座談會也進一步印證了這一點。目前各地地產調整優化政策陸續出臺，市場對房地產市場的悲觀預期有望緩解。

但他也指出，房地產行業后續高質量發展的基調不會改變，在板塊上漲后，更需要精選風險較小且具備長期成長性的標的。

地產ETF（159707）基金經理蔣俊陽認為，當前房地產市場銷售持續承壓，但供需兩側均在邊際改善：

需求側，自2022年3月以來，多城市開啟房地產需求側的寬松支持，低能級城市四限政策基本已應放盡放，未來高能級遠郊區域的限購限售預計將逐步落地。

供給側，已有多項措施落地，包括保交樓專項借款、“第二支箭”為民營房企債券發行提供增信支持、第三支箭支持涉房企業股權融資等。隨著央行與金融監管總局發文“金融16條”延長期限，預計供給側對行業的支持將加速落地，以時間換空間，化解行業風險。

展望未來，蔣俊陽認為，隨著宏觀經濟逐步改善，剛性和改善性合理住房需求有序釋放，以及促進房地產健康發展相關政策逐步顯效，房地產市場有望逐步走穩。中長期看，具有央國企背景的房地產開發商和財務穩健的民營開發商，或將享受此輪行業供給側改革帶來的發展紅利。