4萬億租賃風口 難解盈利痛點

機構測算，90%租賃企業虧損，行業租金收益與5%“生死線”仍有差距，無利潤地擴大規模只能加劇競爭

11月21日，住建部等三部門召開部分省市房地產工作座談會，提到各地要大力發展住房租賃市場。事實上，自2017年下半年以來，建立租購并舉的住房制度，成為繼限購、限貸短期調控之后的房地產長效調控政策之一。

上周全國超過9個城市發布了租賃相關政策。在4萬億租賃市場的刺激下，房企裹挾金融機構加速布局，更多的租賃住房仍在路上。不過，房企租賃業務的盈利模式仍是痛點，未來租賃市場的真正春天不是規模大而是利潤足夠高。

一周9城發布租賃政策

上周(11月13日至19日)短短7天時間，全國超過9個城市發布了租賃相關政策。其中浙江確定溫州、紹興、嘉善、義烏為省級住房租賃試點城市;成都規劃2021年全市租賃住房保有量達151萬套;武漢出臺住房租賃試點50條扶持政策。

11月16日，北京印發了《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，計劃于2017年至2021年的五年內供應1000公頃集體土地建集體租賃住房。

中原地產首席分析師張大偉對此估算，1000公頃大約是30萬-40萬套出租房，相當于給北京增加10%-15%的租賃房源，如果計劃實現，北京市場租金無疑將明顯下調。據悉，此前北京已試點集體土地建設公租房，比如海淀唐家嶺項目、溫泉鎮351地塊項目及朝陽區泓鑫家園小區。

在今年所有租賃政策中，最直接有效的是土地供應，影響也將從2018年開始顯現，尤其對北京、上海一線租賃熱點城市的影響最大。

中原地產研究中心統計數據顯示，北京已成交超25宗土地涉及70年產權持有，大約能夠提供租賃房源2萬套。疊加已經掛牌的土地，年內土地供應累計有望接近200萬平方米。而上海自今年7月成交首宗居住用地以來，已經推出25宗租賃住宅用地，出讓面積96.32萬平方米。

除北京、上海外，事實上，全國超過10個城市開啟租賃土地供應加速模式。10月27日，杭州首宗租賃住房用地成功出讓;10月11日，廣州掛牌出讓首個“全自持”地塊;11月10日，深圳拍出首宗自持租賃用地。張大偉認為，從長遠來看，租賃市場在各地的崛起，將避免房地產市場大起大落，減少非理性購房需求，進而促進市場平穩、健康發展。

房企裹挾金融機構布局4萬億市場

利好政策將促進更多參與者入場，未來10年將是租賃市場快速發展的階段。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預測，得益于有租房需求的人口規模化增長、人均租房面積的不斷提高，2027年全國城鎮將形成54億平方米的有效租賃需求。與此同時，將形成66億平方米的可租賃房源，此類房源由存量住房形成的租賃房源、新房交易形成的租賃房源、租賃用地供應后形成的房源等組成。由此預計租金規模將達到3.86萬億元，比2017年的水平增長138%。

正是看到了租賃市場近4萬億的“風口”，房企在租賃市場的業務比重不斷提升。11月21日，萬科董事會主席、首席執行官郁亮公開表示，萬科提出新定位，計劃成為租賃行業的龍頭企業。

與此同時，碧桂園旗下的首家長租公寓也于近期亮相。此前碧桂園集團總裁莫斌在2017中期業績會上透露，目前已圍繞一線城市區域，在不同的組織架構里設立了長租事業部。“碧桂園會積極介入租賃市場，同時希望在政策的支持下，長租業務可成為公司業績發展的一個新的增長點。”

在房企的裹挾下，金融機構也在快速布局租賃市場。10月30日，中信銀行與碧桂園簽署300億元長租住宅保障性基金戰略合作協議,11月3日,中國建設銀行深圳分行也與招商、華潤、萬科、恒大、中海、金地等11家房地產企業簽署住房租賃戰略合作協議,宣布進軍長租房市場。11月20日,中國工商銀行原廣州分行為廣州“全自持只租不售”的地塊項目提供包括住房租賃建設資金在內的50億元全面金融服務支持。

與此同時，在預期的租賃市場刺激下，相關租賃REITs(房地產投資信托基金)破冰。近兩個月內，國內首單央企租賃住房REITs經上交所審議通過;國內首單長租公寓資產類REITs在深交所正式發行。

盈利痛點仍難破局

目前，長租公寓是房企搶奪租賃市場紅利最為直接的方式。截至目前，房企涉足長租公寓的品牌包括萬科的泊寓、龍湖的冠寓、遠洋的邦舍、金地的草莓社區、石榴的熊貓公寓等。此外，還有鏈家的自如、我愛我家的相寓等中介代理機構設立的長租公寓產品;傳統酒店集團也不甘示弱，代表項目有城家公寓、逗號公寓、窩趣輕社區等;互聯網+資本平臺設立的長租公寓也在興起，比如蘑菇公寓、青客公寓、you+公寓、魔方公寓、蛋殼公寓等。

到目前為止，有關租賃的故事才剛剛開始，還有更多的人正在追趕租賃風口。隨著長租公寓產品在市場上迅速興起。一個不可回避的事實是：房企搶占風口有利位置的同時，也將面臨盈利的難題。

“目前最大的核心問題依然是租售比懸殊，這種情況下，租賃全行業虧損。沒有一家企業能摸索出租賃直接盈利的可能性。”張大偉表示，當下一二線城市，租售比超過500：1，住宅年出租回報率在1%-2%，一套房出租要100年才能收回成本。5%租金收益率是租賃市場的生死線，達不了這個線，所有租賃只能是過渡行為。

同策研究院對不同類型土地的租賃公寓進行靜態分析，由成本+收入+稅收+經濟指標四部分測算出，租賃公寓年投資回報率為1.86%-5.38%，而目前市場上自持住宅物業投資回報率僅為2%左右，仍在較低階段。

思源地產集團資產經營管理中心總監褚玉丹表示，眾多租賃公司都是通過壓低收購端的成本，提高后期租賃收入。但經過大量調查發現，90%的租賃公司都是虧損的，雖然很多公司都借鑒了規模效應的理論，但反而帶來激烈競爭。

熊貓公寓CEO王璽龍也不諱言盈利是行業的難點。事實上，長租公寓的盈利模式仍處于探索階段，模式不明晰是整個行業的痛點。王璽龍認為成本高是盈利癥結所在，他呼吁集體土地建設租賃住房等相關政策細則盡快落地，將利于破局盈利難題。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，租賃市場盈利的本質在于土地，拿到低價地，才有優勢，才能主導未來市場。目前一些國有房企的工業用地及存量用地正待盤活用于租賃房產開發。褚玉丹也認為，目前，思源集團在長租公寓方面的重要戰略與國有企業進行存量資產盤活，與政府合作開發長租公寓。

此外，在褚玉丹看來，理想中的盈利模式是通過金融手段疊加多元化的服務，通過服務增加企業的收益。通過服務端來彌補租金端的空缺。(袁秀麗)