一線城市供地量增加推動出讓金上揚

去年全國300城土地收入破4萬億

業(yè)內(nèi)分析稱，限價房與租賃房等土地供應加碼將對樓市產(chǎn)生明顯影響

1月2日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的2017年全國300城市土地市場成交數(shù)據(jù)顯示，全年300城市土地出讓金收入總額為40123億元，同比增加36%。中指院方面分析指出，年內(nèi)300城市土地供應整體小幅上升。熱點城市供應增加、預期穩(wěn)定，拉升成交量及出讓金上漲。

全年土地出讓金整體上漲

中指院的數(shù)據(jù)顯示，2017年受到宅地供應整體增加影響，全年住宅類用地出讓金占比較2016年增加約4個百分點，達到82%，商辦類及工業(yè)用地占比分別下降3個及2個百分點，合計為17%。成交面積方面，各類用地供求結構相對穩(wěn)定，工業(yè)用地仍然占半數(shù)，住宅類與商辦類用地占比較2016年全年增加近3個百分點，住宅類成交面積占比同比增加4個百分點，達到37%。

從不同城市來看，一線城市供地量增加明顯，推動土地出讓金整體上揚。北京、廣州同比漲幅居前，上海、深圳因供地結構調(diào)整等原因有所下滑;二線城市以同比增長為主，但是增速有所放緩;北京、杭州年度土地出讓金收入總額突破2000億元。南京、武漢、上海、重慶、天津、成都、廣州等7城市突破千億。

中指院相關負責人分析指出，2017年一線城市土地供需同比走高，供地面積同比增幅領銜，出讓金較2016年增長近五成;二線城市土地供求降至低位，收金及均價同比漲幅較2016年收窄，土地整體市場走勢趨穩(wěn);三四線城市承接一二線城市外溢效應;拉動區(qū)域內(nèi)城市土地市場供求升溫，地價及收金同比均有所上漲。

綜合全年來看，一季度，土地市場總體平穩(wěn)，熱點城市堅持調(diào)控，一線城市供應劇增，二線城市回歸理性;二三季度熱點城市調(diào)控深化，平均溢價率同比普遍下降，需求外溢至周邊三四線城市;四季度整體供應量攀升至年內(nèi)高位，出讓金同比增加近四成，平均溢價率繼續(xù)下行。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，2017年下半年以來土地市場溢價率開始明顯下調(diào)。“例如，北京2017年全年平均住宅溢價率是26%，而當年最后兩個月跌到了8%，絕大多數(shù)地塊基本以接近零溢價的價格成交”。

“組合”土地調(diào)控政策普遍推行

值得一提的是，2017年全年，“限地價”作為土地市場傳統(tǒng)調(diào)控手段之一，已經(jīng)在全國范圍普遍推行。同時，“競配建”作為“限地價”的常見組合型配套政策也在同步推廣，目前主流配建內(nèi)容為保障性住房建設面積。

中指院的統(tǒng)計顯示，截至2017年底，全國各大熱點城市對土地市場調(diào)控政策做了多元嘗試和創(chuàng)新，“競配建”的配建內(nèi)容種類逐漸豐富。

此外，2017年被稱為住房租賃市場的元年，年內(nèi)在多方利好政策的促進下，住房租賃市場在土地、金融等多方面同時發(fā)力。中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年，全國至少有超過12個省份50個以上城市發(fā)布了與“租房租賃”相關的政策內(nèi)容，同時推出住房租賃市場土地供應規(guī)劃。

從土地供應角度看，各地普遍增加租賃性質住房有效供應，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造，完善配套設施后改造成租賃住房。業(yè)內(nèi)人士認為，這些政策有利于推動租賃土地供應，緩解房地產(chǎn)市場的供需結構。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，“未來租賃型用地的開發(fā)將主要分布在全國36個一、二線城市中。而在此類城市租賃住房的占比方面，根據(jù)公開數(shù)據(jù)測算，預計一線城市將保持在30%的水平之上。而二線城市將保持在20%的水平之上。綜合計算，這36個城市租賃住房的占比約為25%”。

張大偉分析認為，從一二線等熱點城市住宅和土地市場的調(diào)控政策來看，這些城市從過去的限購、限價、限貸等“減法”措施開始轉變?yōu)樵黾油恋亍⒎吭吹?ldquo;加法”措施。整體上，由于2017年樓市調(diào)控政策持續(xù)加碼，北京等城市的“加法供應”開始全面加速，多個城市未來5年將有大量房源供應。

未來土地市場將維持平穩(wěn)

1月2日，國土資源部公布2017年對全國111個城市開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查的結果。數(shù)據(jù)顯示，始于2017年9月，針對近5年以來出讓的52285宗、面積170404.7公頃住宅用地檢查結果表明，全國住宅用地出讓合同執(zhí)行情況良好。其中，合同正常履約率達到81.8%，安徽等8個省(市、區(qū))正常履約率超過90%。

“這表明出讓的住宅用地多數(shù)能夠得到順利和有效開發(fā)”。國土資源部土地利用管理司相關負責人表示，此次檢查發(fā)現(xiàn)，影響住宅用地出讓合同執(zhí)行的原因，除了個別合同約定不合理及不可控因素外，主要是因為受讓方資金短缺或利益驅動、規(guī)劃調(diào)整、出讓方?jīng)]有按約交付土地，以及行政審批環(huán)節(jié)多、周期長。

針對存在問題的宗地，各地政府和國土資源部門進行了逐宗整改，目前已經(jīng)對一半以上違約宗地制定了整改措施。

張大偉說，從全國主要城市土地市場來看，2017年土地成交總額刷新了歷史記錄。其中，土地供應量明顯增加，尤其是限價房與租賃房等供應增加，將對2018年房地產(chǎn)市場帶來明顯影響。

“從目前房地產(chǎn)市場的庫存結構來看，一二線城市已經(jīng)基本完成了去庫存任務。這種情況下，很多一二線城市為了抑制市場的上漲，開啟了增加土地供應的政策”。張大偉進一步分析認為，“通過平穩(wěn)市場供需結構，增加供應等綜合措施，未來房地產(chǎn)市場價格預期有望繼續(xù)降低”。

中指院相關負責人也認為，2018年“回歸住房居住屬性”仍將是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策主旋律，增加供應、調(diào)整結構走向深化、需求外溢現(xiàn)象將持續(xù)，三四線城市內(nèi)部分化將進一步加大。(記者 高偉)