深圳已著力培育和發展租賃市場

租購并舉時代來到 城中村刮起公寓風

“十三五”期間，深圳計劃規模化租賃不低于100萬套(間)城中村住房

在深圳福田水圍村，29棟統建的農民“握手樓”，被刷上了鮮艷多彩的顏色，內部則被改造成504間人才公寓，每戶均帶有獨立衛生間，定制床等家具，并配備空調、熱水器、冰箱等常用電器，實現拎包入住。這是深圳首個城中村人才公寓，通過“梳妝打扮”，“握手樓”變身“公寓”。

實行租購并舉，培育和發展住房租賃市場，是當前深化住房制度改革的重要內容。作為國家首批開展住房租賃試點的12個城市之一，深圳正積極為租房房源開源，舉措之一就是城中村規模化租賃試點。

據了解，深圳提出今年要完成600個以上城中村綜合治理，到2020年完成1600個。去年8月發布《深圳市住房租賃試點工作方案》(征求意見稿)就提出，“十三五”期間，要通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套(間)村民自建房或村集體自有物業，經質量檢測、消防驗收等程序后，統一租賃經營、規范管理。

背景

租賃住房城中村占七成

深圳市政協委員夏俊指出，目前，深圳實際管理人口超過2000萬，80%的人租房居住。全市1040萬套住房中，約70%的房子在出租。從租賃人群和租賃房屋占比看，深圳已成為全球住房租賃占比最高的城市之一。

而眾多大學畢業生、外來務工人群來深“第一站”，就是城中村。“很多來深發展的人才往往面對兩難選擇，一面是治安沒保障、交通不方便、環境臟亂差的農民房;另一面是管理相對完善、配套較好、但租金貴一倍的商品房。”

根據鏈家地產的《深圳租賃》白皮書，深圳有740萬套租賃住房，其中城中村租賃住房達450萬套，占比60.8%。據統計，73.8%的城中村住房租金在2000元以內，26.1%的租金水平在1000元以內。

根據深圳官方數據統計，深圳城中村租賃住房約占總租賃住房70%，是租賃市場供應最重要主體之一，但也普遍存在衛生條件差、消防安全不合格、物業管理普遍缺失、“打隔斷”和“二房東”等問題。

趨勢

改造城中村為長租公寓

位于深圳福田區水圍村的檸盟人才公寓，是深圳首個城中村長租公寓改造項目，15日，記者踩點發現，這里的外部裝修工作仍在進行。一位工作人員介紹，公寓僅面向福田區企業和社會組織，受理產業人才租賃住房配租申請。

該項目中，村民接受以租金稍高于當地城中村租房市場價的整租方案，然后由政府引入深業集團租下改造，其后通過對整個社區規劃、屋內裝修和外部配套大幅改造，再租給福田區政府，政府以低價保障房形式推向市場。

去年12月30日，萬科首棟城中村改造樣板樓在龍崗坂田崗頭新圍仔村亮相。萬科直接與當地村民簽約，年限一般為10年，給付價格比村民出租價格要高。目前，萬科在新圍仔村已基本完成2棟樓的改造，未來還將繼續增加。

萬科有關負責人告訴記者，目前整村整治，更多的是基于政府政策和指引下開展的服務創新。“提出城中村問題的一條龍解決方案，包含綜合整治和內容運營兩種思路。將為城中村導入居住、商業、教育、文化等配套內容，營造一個完整舒適的居住環境。”

事實上，受大環境影響，深圳城中村正吸引各類市場主體投資，包括房企、中介、物業甚至互聯網公司。

影響

可減少非理性購房行為

隨著規模化租賃運營工作的穩步推進，深圳作為全國最大規模租賃市場，整體格局會走向何方?中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁稱，租賃市場是存量市場，從目前城中村改造規模來看，并未供過于求，未來三年規模化租賃運營的量會非常大。

“改造后租金不可能不漲，其實很多租戶也有需求上的提升。”宋丁認為，從長遠來看，城中村規模化租賃運營將沖擊整個租賃市場。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，目前深圳租賃市場的大規模發展，肯定會影響置業者或投資者對市場的預期，在未來一段時間租賃住房的可選擇性更廣，市民購房的積極性會降低，非理性購房的行為將更少。未來5到10年，隨著租賃市場的大規模發展，房價有望保持相對平穩發展態勢，買賣市場和租賃市場間的發展將會更加均衡。

建議

完善政策出臺指引標準

今年深圳兩會的政協提案中，關注租賃市場的提案不在少數。農工黨深圳市委會就對全市檸檬人才公寓、玉田整村整租及鯉魚公寓等項目進行了調研，建議在全市層面建立城中村規模化租賃綜合改造領導小組，完善政策配套，研究城中村規模化租賃房源從收樓改造到實現供應的程序、要求、房源標準、消防改造和公共空間改造標準指引等。

針對“缺乏準入標準、市場主題無序投資”情況，農工黨深圳市委會建議深圳市相關部門在鼓勵市場多主體投資并參與城中村規模化租賃同時，完善市場準入標準，對城中村規模化租賃行業進行規范。

對于城中村改造后租金上漲產生聯動效應，帶動整個片區租金上漲的情況，農工黨深圳市委會則建議深圳有關部門創新租金監管制度，從宏觀角度研究完善租金管理辦法，防止租金規模化壟斷性上漲。

此外，他們發現，各租賃機構在開展城中村規模化租賃時，收儲房源困難，部分業主對規模化租賃模式持觀望態度。為此建議加強城中村規模化租賃宣講，對股份有限公司和業主宣講租賃政策、規模化租賃改造新模式等，統計有合作意向和租賃房源的城中村項目。文/ 羊城晚報記者 李曉旭 圖/ 羊城晚報記者 王 磊