63家房企負債3萬億元 三成房企資產負債率躍80%紅線

截至4月10日，據Wind資訊統計數據顯示，按照申銀萬國行業分類，已披露年報業績的63家上市房企負債合計超過3萬億元，同比增長幅度達34%。

不過，這63家上市房企的總資產總計為3.86萬億元，同比增長幅度達31%，與負債增長水平相差3個百分點。值得一提的是，根據Wind資訊統計數據計算，2017年，這63家上市房企的平均負債率為78.6%，去年則為76.7%，上升了1.9個百分點。

值得注意的是，《證券日報》記者注意到，上述已披露年報的63家房企中，有18家資產負債率超過80%紅線，占比超過29%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，2015年以來，鑒于公司債成本較低，房企大規模發行公司債，這些債務還未進入集中還款期。另外，近兩年，有些房企采用ABS和永續債融資，這些債務并未計入負債中。鑒于以上原因，在今年房地產市場下行周期中，要警惕償債壓力。

逾一半房企負債率超70%

根據Wind資訊統計數據顯示，在這63家上市房企中，超過百億元負債的房企總計為35家，占比為56%，超過300億元負債的房企有19家，占比為30%，其中，萬科、華夏幸福、招商蛇口、新城控股負債均超過1500億元，分別為9786.7億元、3048.3億元、2398.4億元和1575.4億元。

從資產負債率的情況來看，不同企業的資金狀況良莠不齊?！蹲C券日報》記者根據統計數據測算，截至2017年底，資產負債率大于80%房企占29%，在70%-80%之間占比為25%，60%-70%之間的占比為14%。資產負債率排在榜首的企業為魯商置業，高達93.96%。

值得注意的是，一些標桿房企負債率小幅攀升，信達地產資產負債率攀升至86%。據《證券日報》記者統計，截至2017年底，萬科資產負債率為83.98%，同比上漲約3個百分點。

值得警惕的是，地產行業有息負債攀升。截至2017年底，據《證券日報》記者整理數據獲悉，上述63家A股上市房地產開發企業有息負債總額達到了1.13萬億元，較2016年增加了2722億元，同比增長32%。

有業內分析師向《證券日報》記者表示，龍頭房企負債規模已經逼近萬億元，部分中小房企杠桿率也非常驚人。部分中型房企為了規模擴張，2016年拿了很多高價地，發行了大量公司債，有些公司債將在今年進入還款期，高價地又受到限價政策限制，難以入市銷售，資金成本上漲，負債率持續走高。

不難看出，通過以上數據分析，標桿房企負債端風險看似可控，但多數房企負債規模攀上新高的現象仍難以改變。

房企多渠道“找錢”

在2017年年末多個監管部門共同推進去通道、去杠桿的背景下，2018年開年，面對資金鏈壓力，房企紛紛拓寬融資渠道，多家房企尋求海外融資渠道。

事實上，每當境內融資渠道收緊時，境外債券融資都是房企資金來源的重要補充渠道。但2017年底，長租公寓融資渠道放開后，碧桂園、招商蛇口、泰禾集團等房企均拋出了百億元量級的融資計劃。雖然ABS融資尚難以與傳統的融資渠道抗衡，但已經成為房企融資的重要補充渠道。

有消息人士向《證券日報》記者透露，有些中小房企手中的高價地，已經開始涉及民間借貸或者短期過橋貸款等借債。值得關注的是，民間借貸資金是一把雙刃劍，可以幫助企業彌補短時間的現金流缺口，但是如果市場風向變化，民間借貸的風險就會迅速暴露出來。比如2012年至2014年的房地產市場下行周期中就曾出現企業因為民間借貸導致現金流危機而破產的案例，足可見其風險。

有機構表示，按照企業屬性和資產規模兩種方式將房企進行分類做了杠桿率對比后發現，房企個體之間在加杠桿上出現了一定分化。將A股上市公司按照企業性質分類為國企、央企和民企后發現，2016年至今，央企和國企房企的杠桿率有所提高，而民企的杠桿率有所下降;按照資產規模分類后發現，資產規模高于行業平均水平的房企杠桿率在提升，而資產規模小于行業平均水平的房企杠桿率在下降。

事實上，融資是房企的生命線，杠桿的釋放助推了房企的快速發展。反之，多數房企不得不看中銷售目標，是因為規模代表著一家房企的“土地談判力、資本融資力和品牌影響力”的綜合能力。換言之，規模是一種變相的背書，而融資與規模則是互為促進關系，獲得低成本融資和強化現金回款率已經成為房企的“必修課”。不過，當前市場格局下，調控仍在不斷加緊，還債高峰期即將來臨，房企的“儲糧”動作可能更加急迫。