北京首批企業自持租賃房將入市：10年租金不變 全精裝

源于北京2016年“9·30”樓市新政的“企業自持租賃房”迎來入市。

按照一年多前已經約定好的規則，這批房子只租不售，最長租期達10年，是真正的“長租公寓”。記者獨家獲悉，首批企業自持租賃房項目之一——萬科翡翠書院即將啟動預租。北京萬科相關負責人介紹，該項目主要是面向中關村及周邊地區科技人才的高品質改善家庭租賃社區。

如果一次性承租10年，可以為租戶“鎖定”租金，10年間租金不變，保證租房生活的穩定。同時，在品質方面，本市也從土地出讓到后期規劃，再到施工建造都有嚴格要求，將實現裝修交房。

真長租 10年租金不變

2016年10月，北京4宗地塊更改交易規則：當競買報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格基礎上，通過現場競報企業自持商品住房面積的方式確定競得人。

最終，4個地塊均以開發商自持100%面積落幕。其中海淀區兩個地塊就是即將啟動預租的翡翠書院。按照后續敲定的規則，企業自持租賃房年限與土地出讓年限一致，為70年，但只租不售。換句話說，開發商成了房東，把這批房源對外出租。

從政策最初出臺時，“最長租10年”的條款就瞄準當前租房不穩定的痛點。記者調查發現，中關村及周邊地區市場上供應的出租房屋多為老舊住宅;而在權利保障方面，由于沒有強有力的法規作“靠山”，租戶常遭遇隨意漲價、單方毀約等問題。

“從定位上看，這個項目傾向于改善型，是可供一家人穩定長期租住的項目。”根據當年的土地成交公告，這兩宗土地建設面積約30萬平方米，北京萬科向本報記者獨家披露了該項目的初步設計方案和配租規則，在這30萬平方米的建設規模中，一期將提供1000多套租賃房源。項目鼓勵長租，最長單個租期不超過10年。如果承租10年，則一次性簽訂10年的租期合同，10年間租金不變。

于是，這批房源成了真正的“長租公寓”。目前市場上不少長租公寓租期最長一年，主要面向單身青年，與普通租賃產品沒太多區別，并未起到穩定租房者的作用。但企業自持租賃房可以鎖定租約期內的租金，不用擔心租金上漲、租期未到就被毀約趕出等問題。

能貸款 月租最低約1.5萬元

記者拿到的規劃指標顯示，該項目的綜合容積率僅為1.78，除了最北面的為15層高樓外，其余為3至8層。戶型也主要分為兩類：90平方米大小的三居和180平方米左右的復式四居室。其中，90平方米戶型將占總量70%。

價格上，兩個主力戶型也有所區別：90平方米三居室的月租金為1.5萬至1.8萬元，180平方米以上的復式四居室月租金為3萬至4萬元。

為何租金明顯高于傳統租房產品?記者特意走訪樣板間發現，180平方米的戶型為兩層復式，布局和裝修標準也主要參考別墅產品。萬科方面解釋，當年兩宗地的拿地成本高達109億元，加上建安、裝修及后續運營維護成本，使租金明顯高于普通產品。

據萬科披露，目前已開始與周邊科技企業進行溝通，面向企業員工進行出租，而180平方米租賃房也主要面向周邊科技企業的高管。記者了解到，這些房源配租對象并沒有明確限制，無論是企業內部職工還是其他人士均可承租。

根據規定，租戶需一次性付清首個租期內的全部租金。如果租一套90平方米三居室，按1.5萬元的月租金計算，全部的租金將達到180萬元;如果租一套180平方米的四居室，按照3萬元的月租金計算，全部的租金也將達到360萬元。“正在與多家銀行洽談租房貸款事宜，未來租戶有望通過金融方案來支付租金。”北京萬科相關負責人說。

不低配 全部房源精裝修交房

雖然是租賃房，但其實從土地出讓，到后期規劃，再到施工建造，本市也都對這批租賃房有嚴格的要求。按規定，企業自持租賃房將實現全裝修交房。

“所有房源將按疊墅精裝修標準交房，同時配備中央空調、新風系統、全屋凈水系統和智能家居產品。對比來看，品質、標準并不輸疊墅產品。”萬科方面介紹。根據目前的規劃，翡翠書院將采用低密社區建造方式。

值得一提的是，該項目還將采用裝配式施工和裝修技術，同時按照國家《綠色建筑評價標準》中最高的等級三星級建造，是能夠達到節能減排目的的綠色建筑。項目中將有10%的房源嘗試采用超低能耗建筑的最新技術。

配套方面，周邊近2公里為16號線永豐站，京新高速、京藏高速路，以及三橫兩縱的五條城市路線;與其一路之隔的，還有正在建設的海淀綠心公園。同時，該項目自身配建1.4萬平方米自持商業。

據了解，目前翡翠書院項目已經開工建設，近期將啟動預租，預計2020年底將交付第一批租賃房源。(記者 曹政)