長效機制下購房政策向剛需傾斜

新房售價受到政策限制，二手房價泡沫削減，房產價值進入合理區間，剛需購房者回流

今年北京房地產市場90平方米戶型是主流，都將被定位為剛需或者剛改產品。圖/視覺中國

北京房地產市場一直是按照調控周期的規律不斷在“漲跌”之間徘徊，按照一般規律每隔一段時間的調控之后，政策就會有所松動，被抑制的需求釋放，房地產迎來增長。然而今年房地產市場卻出現了巨大的變化。在新的長效機制面前，曾經的經驗與市場規律不再起作用，各種政策性住房在帶給人們實惠的同時，也難免讓人面臨眼花繚亂的選擇，那么在這樣的市場環境之下人們究竟應該如何選擇自己心儀的房子呢?

北京樓市在“長效機制”護航下前行

按照樓市的一般規律，每年兩會都會成為北京樓市的風向標。作為全國房地產市場熱度最高的城市之一，北京的調控力度和規模往往都是相對比較嚴苛的。而今年兩會上透露出的樓市指導思想則非常明確，即：“還原房子居住屬性，去投資需求。”目前絕大多數政策都是圍繞著這一思路在進行。北京顯然也不能例外。

據中原地產首席分析師張大偉統計，自2016年“9·30”調控政策出臺以來，北京已經有超過19個政策日，發布了各種房地產調控78條細則。可以說，這一輪的調控政策無論是從密度還是具體舉措上來說都是空前的。

從供應端上來看，大量的商品住宅用地以“限房價、競地價”的形式出讓，在土地出讓的同時就已經確定了未來房價。而從需求端來看，愈發嚴格的限購政策以及金融杠桿的收緊讓北京樓市開始從周期性的調控政策輪回中跳出來，進入到長效機制的作用范圍之內。在這樣的前提下，顯然政策正在愈發向著剛需購房者傾斜。

據仲量聯行統計數據顯示，新房售價繼續受到政策限制，豪華公寓新房售價連續三個季度保持負增長(環比下降0.8%)。2018年1季度僅有四個豪華公寓項目入市，新增供應231一套，而別墅項目則沒有新增供應。對此，仲量聯行中國研究部總監周志峰表示：“3月份召開的‘兩會’更加明確了政府對住宅市場的發展方向。住宅市場仍將保持緊縮性調控的政策環境，不過北京將優先著重滿足市民居住的剛性需求，長租公寓未來將進一步得到發展。”

樓市成交量明顯下降

政策最直觀的作用就體現在成交數據上，在這樣的大背景之下，從2017年開始，北京樓市的數據就出現了明顯降溫，無論是一手房還是二手房，在進入2017年之后，成交量或者成交面積的下降都是市場的主旋律。

在一手房方面，據上海易居研究院提供的數據資料顯示，成交面積從2017年年初的54萬平方米到當年10月時已經下降到27.9萬平方米。而今年三月份這一數據為16.7萬平方米，僅相當于去年同期的21.8%。

而在二手房方面，據麥田房產統計，在原先常見的交易高峰的2017年9、10月份，二手房網簽成交量同比下降高達70%。這一情況直到今年年初才得以好轉。

調控政策帶來的市場“去投機化”有目共睹。思源地產首席分析師郭毅就分析認為，隨著調控深化，北京二手房價格普降15%-20%。這等于是將前期積累的房價泡沫削減，使房產價值重新進入合理區間，吸引對價格敏感度較高的剛需購房者回流。

“限競房”開始入市帶來更多選擇

從目前的市場狀況來看，政策為樓市帶來的震蕩正在逐漸趨緩，北京樓市已經開始進入一個平穩的發展周期。無論是市場還是開發商都在逐步適應新政策環境之下的游戲規則，并且拿出符合規則的解決方案。在2018年，北京樓市最為顯著的特點是共有產權房、限價房以及商品住宅和集中式租賃住房同時出現在市場上。其中尤其是在“限競地”上打造的限價房的入市，讓北京樓市的供應結構開始出現明顯的變化。因其出讓條件中，限定后續銷售房價的基礎上競拍土地出讓價格，成為此類地塊的標志性特點。

在此之前，由于2015年、2016年北京土地市場供應了大量高價地，開發商為了保證利潤不得不將其產品定位為高端產品。而去年，北京市場上共成交40余宗限競房土地，按照房地產開發商的開發周期，無疑在今年，北京樓市供應的主力將是限競房。

同時，由于這些限競地塊通常還限定住房戶型比例的“9070”政策，即90平方米以下的住房面積占比70%以上。這意味著在今年的北京房地產市場上，90平方米戶型將是主流，這些項目基本都將被定位為剛需或者剛改產品。因此，這些地塊的大規模入市無疑將帶動北京的房地產市場從前兩年的“大戶型”“改善類”商品住宅為主向“剛需類”產品轉型。(記者 陳禹銘)