從“重開發”到“重運營”

商業地產迎來重要行業“拐點”

近兩年，隨著國家對住房市場調控力度不斷加大，以及線上商業流量增長不斷放緩，中國商業地產經過一系列并購重組和轉型升級，正在漸漸走出低谷，迎來重要的行業“拐點”，前所未有的風口與機遇就在眼前

機遇和挑戰就像一個天平的兩端，總在此起彼伏中搖擺。近日，在由全聯房地產商會商業地產研究會主辦的中國商業地產行業發展論壇2018年會上，業內人士普遍認為，近兩年隨著國家對住房市場調控力度不斷加大，以及線上商業流量增長不斷放緩，中國商業地產經過一系列并購重組和轉型升級，正在漸漸走出低谷，迎來重要的行業“拐點”，前所未有的風口與機遇就在眼前。

商業地產進入“黃金時代”

“我的判斷是住房市場進入了白銀時代，但是我們的樓宇經濟正處在黃金時代，因為新時代需要我們新的商業地產，才能讓生活更美好。”住房和城鄉建設部住房政策專家委員會副主任顧云昌的一句話道出了會場一眾商業地產人的心聲。要知道，在去年初舉行的年會上，業內人士還一致認為商業地產的“挑戰大于機遇”。

顧云昌表示，在消費升級的形勢下，我們的商業地產不是太過剩了，而是能滿足廣大人民群眾美好生活需求的商業地產太匱乏了。我國商業地產發展應緊扣消費升級的新形勢，在文化、教育、娛樂、健康、養老和旅游等方面開發更多產品，購物中心應該向生活中心、消費中心轉型，滿足人們的美好生活需要。

來自匯納科技的數據顯示，2016年，全國商場客流呈負增長，2017年同比上升2.3個百分點，線下商城的客流整體回暖。從各個城市來看，一線城市商場客流在2015年、2016年持續下降，2017年迎來了回升，三線城市近幾年持續上升。與此同時，2017年商場顧客的平均游逛時長達到1.26個小時，并呈上升趨勢。從這3組數據里面可以看出，隨著線上流量增長的放緩，線下流量紅利正在回歸。

技術和消費的變化正驅動整個商業地產行業走向“拐點”。與上半場相比，下半場的邏輯和規則將發生根本性的改變。“如何構建共生、互生和再生的商業生態，用積累的物理和數字化的零售基礎能力，賦能于未來線上和線下的零售業態創新，是一個重要課題和重大商機。”京東集團首席戰略官廖建文說。

在全聯房地產商會商業地產研究會會長王永平看來，現在商業設施很多，競爭壓力較大，需要以商業為引擎，以“商業+”打造綜合體。“過去的購物中心全是純商業，現在需要以商業為基礎不斷疊加，比如，商業+醫療、商業+文化、商業+旅游等。過于簡單的商業業態已經無法適應消費需求的變化，商業地產要從過去重開發轉向重運營、重內容。”王永平表示。

優化配置樓宇資源

廣義的商業地產其實是樓宇經濟。從資產的角度來說，樓宇經濟要高質量發展歸根結底就是提質增效。顧云昌認為，首先要優化配置樓宇資源，土地是資源的最大要素，把合適的產業放在合適的土地上。以產業和市場為導向，合理配置樓宇資源，糾正資源錯配。

當前，很多城市熱衷于蓋大型商場，導致嚴重的同質化競爭，造成商業地產的空置率較高。要破解這一困局，關鍵還是要因地制宜，合理配置資源，進行差異化競爭。文化、旅游、健康、體育、養老等產品是商業地產未來發展的方向。

在與醫療健康結合方面，天億集團開展了有益的探索。“在未來的商業綜合體當中，健康消費一定會占據一席之地。原來在醫院才能完成的醫療服務，未來在商業綜合體中也可以完成。”天億集團董事長俞熔說，綜合體肯定不適合做大型疑難雜癥治療，但口腔診所、醫美、健康體檢都可能成為重要業態。

新技術也將成為商業地產突圍的重要“武器”。“對實體商業來說，更多的是要去擁抱科技，在新科技的基礎上去迭代商業變化。”印力集團副總裁李楚華表示，所有科技賦能的一個原點是圍繞客戶服務，包括租戶和消費者。對消費者來說，需要更好的購物環境，租戶則希望得到更加精準的消費者。

比如，印力正在同一家人臉識別公司合作，以精準記錄客戶的消費偏好、活動軌跡等數據，以便第一時間把客戶所希望去的地方和信息推送過去，并提供更好的服務。同時，有了精準的客戶畫像也有利于租戶有針對性地調整運營，提高業績。

在科技賦能以后，商業地產運營者會得到海量的數據，對這些數據作出分析同樣重要。上海匯納信息科技股份有限公司董事長張宏俊表示，實體商業需要建立自己的數據資產管理體系。在實體商業里有很多數據沒有得到采集，比如視頻、語音、能耗等，采集后可以有更多的科技企業，通過人工智能或者大數據手段加以分析、挖掘，創造更多的商業價值。

讓沉淀的資本活起來

在商業地產體量快速增長的時期，企業更多是踐行開發商的思路，融資、拿地、開發、回籠資金。進入存量時代后，企業自持物業增多，如何盤活存量資產，就成了商業地產的重要出路。

“我們現在做得比較累的原因就是在金融方面考慮太少。”百年城集團有限公司董事長吳云前坦言，未來做商業地產，一定要站在金融的角度去考慮問題。第一，一定要有足夠的錢;第二，要有足夠便宜的錢;第三，要有專業的管理團隊。

實現商業地產的有效運作，必須要搞金融創新，讓沉淀的資本活起來。顧云昌說，樓宇經濟的融資形式要改變，不能光向銀行貸款，我們沉淀了那么多有價值的樓宇，如何通過資本運作使其活躍起來，這是樓宇經濟要研究的問題。

“商業地產證券化這件事要非常重視。”浙江佳源商業集團有限公司總裁盧忠認為，中國商業地產的投資邏輯存在問題，絕大多數都是因為有住宅板塊的利潤支撐才去做商業。正是因為以住宅思維去做商業地產，所以才在規劃、運營管理過程中出現一系列問題。接下來的管理是要以資產管理理念回歸運營為本的實踐，這是實現證券化的必由之路，否則想做資產證券化幾乎是不可能的事情。

值得注意的是，近年來不少商業地產項目都因為一些先天的瑕疵和后天管理上的問題，導致投資方退出、交易困難。光大安石資產管理商業運營管理中心總經理林寶泰表示，項目的運營需要在前期用金融、基金管理和退出的思路去做規劃、籌備、運營管理，設計好交易結構，這些都是影響投資的關鍵。

“不同的項目產生的收益完全不一樣，這與整體運營能力、城市能級、項目規模都有很大關系。”北京九宜城商管有限公司華東區總經理陳麗琳同樣認為，必須要做到整體商業運營的閉環，包括規劃、設計、工程、招商、運營等。如果不能打通，資方是永遠不會青睞的，核心還是看資產盤活和收益能力。(記者 王軼辰)