4月北京二手房網簽量環比增兩成

同比仍下滑，剛需成二手房交易主力;分析認為未來北京二手房市場將進入企穩狀態

我愛我家、中原、麥田等多家機構的統計數據顯示，延續3月回溫行情，4月份北京二手房網簽量是去年5月至今12個月里的最高值。在“3·17新政”影響下，從2017年5月開始，北京二手住宅月網簽量從未超過1.5萬套，不過今年3月份開始，北京二手房市場逐步復蘇。但業內人士指出，北京二手房市場仍保持穩定，未來將逐步進入交易量、交易價格同時企穩的狀態。

北京二手房網簽復蘇

據我愛我家集團市場研究院統計，4月北京二手住宅共網簽13673套，同比2017年4月下滑19.1%，環比2018年3月上升22.6%。雖然同比仍在下降，但4月的二手房網簽量是去年5月至今12個月里的最高值。

中原、麥田等機構的統計數據亦顯示，4月北京二手房成交量有所復蘇。

價格上，自2017年4月起，北京二手住宅交易價格持續走低。2018年4月二手住宅成交均價與3月基本持平，與去年4月高點相比，價格已累計下降18.2%。

4月二手房交易量為何會創下近一年最高?

我愛我家集團市場研究院院長胡景暉表示，主要因素還在于需求的重新增長。去年調控政策開始后，北京樓市的投資投機需求被大幅抑制，讓不少購房者進入觀望狀態。隨著政策的持續、市場的穩定、房價的下跌，北京樓市逐步向居住屬性回歸，形成了有利于首次置業及改善需求的購房環境。春節后，以自住為目的的購房人群開始重新入市，帶來了北京樓市交易量的增加，止住了二手房價的連續下跌趨勢，形成了回溫趨勢。

麥田房產首席分析師張葉松認為，4月份北京二手住宅網簽量延續上月環比上漲，一方面與傳統周期性3、4月份小陽春購房期有關，另一方面主要在于當前政策基調穩定，潛在客戶需求活躍度在提升，另外，經過近一年的價格下調，業主和客戶方對價格容易達成一致，促進成交。

中小戶型為主，公積金成首選

記者發現，“3·17新政”后，剛需已成為當前二手房交易的主力。

據我愛我家集團市場研究院數據統計，4月北京二手住宅交易中，一居室占21.1%，兩居室占55.5%，三居及以上占23.4%。在二手房的支付方式上，市管公積金支付的比例為29.7%，全款支付為26.9%，商貸支付為19.9%，市管組合貸款支付為17%，其他支付方式占6.5%。

與一年前對比可以發現，曾經占比過半的商貸已經降到了不足五分之一，全款支付占比經歷幾個月的增加后逐步減少到了不足30%，使用市管公積金的比例持續增加。

對此，胡景暉表示，“3·17新政”后，北京二套以及非普通住宅的首付比例大幅提高，銀行貸款利率不斷上升，使用商業貸款購房的行為急劇減少。商貸通道受阻后，全款一度成為北京二手房交易的主流支付方式，但在北京房價面前，有實力全款支付的人終究是少數，因此，經過一年的變化，公積金成為了購房人群選擇最多的方式，這說明剛需成為了當前二手房交易的主力。 (記者 張曉蘭)

■ 后市

市場未過熱，量價仍企穩

4月二手房的成交數據，是否意味著北京二手房成交量將觸底反彈?未來走勢又如何?

張葉松認為，就網簽量絕對數據來看，當前成交量尚未達到市場正常水平，屬于低位復蘇階段，離觸底反彈仍然很遠。同時，當前的交易量也不能支撐價格上漲，接下來，在沒有絕對利好政策出臺的環境下，價格還將保持平穩運行。

在中原地產首席分析師張大偉看來，影響市場最主要的政策依然是信貸等政策，目前來看，寬松的可能性不大。在信貸收緊的情況下，后續市場走勢依然不可能明顯上漲，平穩是主流趨勢。

胡景暉表示，北京目前有大約800萬套的存量規模，即使以年2%的換手率來看，北京二手房市場也有每年16萬套左右的交易基本盤。因此目前二手房逐步恢復至正常交易水平，市場仍舊穩定，并未出現過熱情況。其認為，2018年北京二手房市場的整體趨勢是交易量在回升中趨穩，交易價格在下跌中趨穩，4月的量價說明這一趨勢正在發生。未來北京二手房市場將逐步進入交易量、交易價格同時企穩的狀態。(張曉蘭)

■ 新房

4月北京新房交易持續低位

與二手房不同的是，新房市場則呈現出持續低迷的狀況。不過，業內人士認為，目前北京新房市場的低谷不會一直持續，隨著新增土地的陸續入市，未來北京新房的交易水平必將回升。

中原地產研究中心統計數據顯示，4月新建住宅共簽約1161套。這已是連續4個月新建住宅簽約量低于1200套，歷史首次出現。

安居客的監測數據顯示，跟3月相似，4月北京新房市場成交區域仍集中于延慶、平谷、順義等郊區，成交占比超4成。除了成交量處于低谷，4月北京新建商品住宅(不含保障房)的新增供應也陷入低谷。據我愛我家集團市場研究院數據統計，4月北京僅有海淀區的“冠城大通百旺府”這一項目有187套新增供應。

我愛我家集團市場研究院院長胡景暉指出，去年“3·17新政”以后，限購限貸讓新房需求大幅減少，而預售證的嚴格審核、新房售價的限制則讓新房供應大降，政策效應疊加，又恰逢一年的淡季前后，造成北京新房交易在今年前四個月均處于極低溫的狀態。

不過胡景暉表示，北京新房市場的低谷不會一直持續，隨著新增土地的入市，未來北京新房的交易水平必將回升。在“房住不炒”指導下，未來北京新房市場將在房源供應和價格上更加偏向中低收入者。北京新房市場會進一步向居住屬性回歸。(記者張曉蘭)

■ 購房故事

賣舊買新，降40萬出售

經常留意北京新盤的顧小姐，今年1月看上了西南三環的一套大平層，近200平米，開發商計劃6月底簽約。但1800萬元的總價超出她的預算，思前想后，她和老公商量賣掉位于石景山遠洋山水的一套兩居，這樣就減輕了首付壓力。

1月底她將這套110平米的兩居，以720萬元的總價掛在了中介。但一個半月過去，幾乎沒有人看房。這樣下去，房子賣不掉，改善置業計劃也無法實現。顧小姐有些著急，于是多找了幾家中介幫她賣房。就這樣在焦慮中進入3月，看房的人好像隨著天氣開始回暖，顧小姐這才看到了希望。

3月24日，顧小姐的房子終于以680萬元的價格賣出。雖然比預期少了40萬元，但也在她接受的范圍之內。“我太著急了，如果再挺一個月，也許價格不會壓得這么低”。

首套婚房尋老城區小三居

“2017年年初，業主賣房都是一再加價，現在業主只要遇到真買家，一般都會降個二三十萬的裝修錢。”最近為婚房忙碌的方先生說：“現在賣房的業主大都是為了換房，不是賣舊買新，就是賣小買大，著急賣房的心情不亞于買房者。”

方先生從今年2月開始穿梭于各家中介看房，他計劃今年完婚。雖然是首套房，但他也希望盡量減少將來換房的可能，所以把目標定位在小三居。綜合考慮他和女友的上班地點，及將來孩子能在東城上學，他將目標鎖定在東南二環區域。

今年3月，方先生在天壇公園以北的金魚池小區看過一個戶型，當時總價是780萬元，后來據中介說以740萬元的價格成交了。五一假期，方先生看了一套小三居，總價735萬元，價格定得偏低是因為業主急著換房。

“現在的購房者還是更看重價格，尤其是性價比高的房源，只要業主降一降，就能出手。”他說：“現在目標很明確，不會再錯過了。”(記者 袁秀麗)