多城加碼樓市調(diào)控

住建部約談12座城市的消息傳出后，包括貴陽、西安、成都等在內(nèi)的城市樓市調(diào)控再次收緊

貴陽調(diào)控!西安調(diào)控!成都調(diào)控!在住建部約談12座城市的消息放出后，幾天內(nèi)，已有近一半被約談的城市升級樓市調(diào)控。

在部分專家看來，此輪樓市調(diào)控重在查漏補缺、打補丁，主要原因是部分熱點城市房價仍上漲過快且存在搶房、炒房現(xiàn)象。近期被約談過的城市，預計都會有調(diào)控收緊的做法。

過半被約談城市調(diào)控升級

5月15日，成都市人民政府出臺《進一步完善我市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知》，防范炒作防范投機。成都新政內(nèi)容主要有四個關(guān)鍵點：一是對成都各區(qū)實行三重調(diào)控;二是將限購對象由自然人調(diào)整為家庭;三是戶籍遷入成都市未滿24個月的購房人，應有穩(wěn)定就業(yè)并連續(xù)繳納12個月以上社保;四是父母投靠成年子女入戶的，不得作為單獨家庭購房等。

成都不是近期第一個升級樓市調(diào)控政策的城市，之前有長春、哈爾濱、佛山、貴陽、西安等城市已經(jīng)相繼出臺升級動作。顯然，新一輪樓市調(diào)控潮已經(jīng)來臨。

事實上，此輪調(diào)控的背景是住建部對熱點城市的相繼約談。據(jù)央視財經(jīng)頻道報道，住建部負責人5月9日就房地產(chǎn)市場調(diào)控問題約談了成都、太原兩市政府相關(guān)負責人。約談強調(diào)，要牢固樹立“四個意識”，毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控目標不動搖、力度不放松，落實地方調(diào)控主體責任，因城因地制宜，精準施策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)了解，五一前住建部還約談了西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山等10個城市政府相關(guān)負責人。

此輪房地產(chǎn)調(diào)控又呈現(xiàn)出哪些特征呢?綜合來看，調(diào)控內(nèi)容主要體現(xiàn)在對已購房屋實行限售，限售周期控制在3年左右。

在業(yè)內(nèi)專家看來，不同于限購，限售政策效力有限。不過，成都的政策具有借鑒意義。此前，很多城市的人才落戶政策是落戶后可立即買房，這導致落戶城市出現(xiàn)搶房大潮，而成都對于新入戶者在買房上進行了限定，必須有穩(wěn)定就業(yè)并連續(xù)繳納社保12個月以上方能新購住房。另外，成都在親屬落戶上，按照家庭進行限購，從而堵住了多次購房，直接扼殺炒房的動機。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，這一政策落地對最近全國很多熱點房地產(chǎn)市場有很大的示范作用，這些城市限購的同時放開戶口，低門檻吸引落戶下，很多需求為了買房而落戶，使得房地產(chǎn)市場升溫。

搶房、炒房造成房價上漲

業(yè)內(nèi)人士分析，此輪約談和調(diào)控升級，主要原因是部分熱點城市樓市熱度較高，投資需求旺盛，房價上漲明顯，且存在搶房、炒房現(xiàn)象。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格雖然環(huán)比分別為持平和下降0.1%，但是二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅比前一個月擴大0.1%，三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅分別比前一個月擴大0.2%和0.1%。

具體到上述被約談的12個城市，其中11個城市4月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲，海口、三亞的漲幅均達到1.9%，排在70城中的前兩位，西安、太原、大連、貴陽的漲幅分別為1.6%、1.4%、1.1%、1.3%。

而有業(yè)內(nèi)人士指出，約談的另一背景是今年以來一批城市相繼放寬人才引進政策，不同程度地帶來一些地方的樓市熱度上升。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已經(jīng)有超過20座城市出臺了人才引進政策，內(nèi)容主要集中在戶籍政策、生活補貼、購房優(yōu)惠三個方面，而落戶的門檻甚至低至中專落戶、身份證即可落戶等等。

一些業(yè)內(nèi)人士認為，上述舉措在留住人才的同時也會給限購政策“開口子”，帶來樓市熱度上升。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就表示，“地方的人才政策不應該和房地產(chǎn)限購掛鉤，對于真正的人才，更應該提供直接的居住房源。單純地將人才推向市場，容易帶來房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定。”

三四線城市嚴控可能性小

當然，根據(jù)此次住建部的態(tài)度和指導精神，成都不會是最后一個調(diào)控升級的城市。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，近期被約談過的城市，預計都會有調(diào)控收緊的做法。若不出臺具體政策，也會加大違法行為的執(zhí)法監(jiān)督。在區(qū)域上，東北、西北和西南等房地產(chǎn)市場收緊的可能性較大。

而在調(diào)控方向上，嚴躍進預計會有以下幾個方向，一是限售政策會繼續(xù)。二是有人才政策導入的城市，近期或有查漏補缺，類似借人才落戶來回避限購的，尤其是親戚掛靠戶口等現(xiàn)象。三是土地供應增加。

事實上，熱點二線城市繼續(xù)出臺調(diào)控政策在意料之中，市場最為好奇的是今年三四線城市甚至更低級別城市的命運。有專家分析，如果說2017年調(diào)控主要集中在一二線城市，2018年調(diào)控則逐漸向三四線轉(zhuǎn)移。

丹東就是案例，一個月內(nèi)，丹東新建商品住宅價格環(huán)比漲幅由3月份的0.4%到4月份的2.0%，躍至首位。5月14日，丹東出臺限購政策。

不過，在思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅看來，不管是一二線、三四線，或者是邊陲小鎮(zhèn)，調(diào)控思路是延續(xù)“房住不炒”的理念，如果有哪些城市觸及底線，出現(xiàn)了投機投資性炒房，就有可能觸發(fā)調(diào)控，調(diào)控不在于城市的級別，而是購房需求的構(gòu)成。

“但是，三四線即便出臺政策，也不會太嚴厲，政府還是希望整個房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)健康，不要大起大落。”有業(yè)內(nèi)人士指出。(記者 段文平)