信貸回款雙雙減速 房企資金壓力現(xiàn)端倪

“我們現(xiàn)在對涉及房地產(chǎn)貸款都是非常謹慎的。有的銀行基本上就不批了。”一位銀行人士稱。房地產(chǎn)行業(yè)資金成熱議話題。

不少分析人士認為，當前不僅信貸供給收縮，賣樓回籠資金速度也明顯放緩。部分房企出現(xiàn)債務違約記錄，開發(fā)商資金壓力已現(xiàn)端倪。而資產(chǎn)證券化(ABS)卻成為救命稻草，今年以來發(fā)行井噴，目前已接近800億元。但由于政策支持的ABS主要面向住房租賃方向。因此，也難以解決行業(yè)資金需求。

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是買房回籠和市場融資。數(shù)據(jù)顯示，這兩大渠道都出現(xiàn)減速跡象。

廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師樂加棟表示，4月房地產(chǎn)企業(yè)累計融資規(guī)模3231億元，較去年同期小幅下滑1.6%。值得注意的是，4月境內(nèi)融資2601億元，占比82%，同比下降12%。而境外融資達585億元，雖然占比18%，但規(guī)模卻是去年同期的2.2倍。

多家房企傳資金問題

開發(fā)商資金鏈越來越受到監(jiān)管層的注意。華夏幸福、魯商置業(yè)等上市公司均因為資金鏈問題遭到交易所的刨地問詢。

5月3日魯商置業(yè)發(fā)布公告，就上交所對2017年度報告的事后審核問詢函關注的關聯(lián)方借款、毛利率低于行業(yè)水平、預付賬款和預售賬款同比大增等問題進行了回復。根據(jù)魯商置業(yè)2017年年報，該公司期末有息負債約為101億元，關聯(lián)方往來款121億元。魯商置業(yè)指出，關聯(lián)方借款存在一定的風險。

值得注意的是，部分房企已經(jīng)發(fā)生了資金危機。3月29日，恒盛地產(chǎn)發(fā)布的2017年業(yè)績顯示，該公司逾期未還的貸款本金及相關利息為47.6億元，同時還有一筆4億美元的優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)違約，導致到2017年底還有44.3億元其他借款出現(xiàn)交叉違約。

在地產(chǎn)大佬看來，房地產(chǎn)資金收緊已是不爭的事實，萬科在2017年年報中就明確指出，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道逐漸收緊，該公司強化資金管控，控制有息負債。保利地產(chǎn)也表示，2018年行業(yè)常態(tài)化、差異化調(diào)控不會放松，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的資金環(huán)境將持續(xù)緊縮，早在2017年該企業(yè)就主動調(diào)整財務策略，以搶回籠和搶資金作為年度工作重點。

ABS發(fā)行現(xiàn)井噴

房企正積極尋找新的融資渠道，發(fā)債是一種，但似乎也沒那么順利。行業(yè)龍頭之一的龍湖集團最新一期公司債出現(xiàn)波折。與此同時，ABS卻成為房企最為熱衷的籌資門路，今年前四個月出現(xiàn)井噴。

根據(jù)上交所信息，5月24日，龍湖企業(yè)拓展公司公開發(fā)行2017年公司債券“已恢復交易所意見”，本次擬舉債80億元。而在19日卻出現(xiàn)“中止”狀態(tài)。花樣年集團(中國)2018年非公開發(fā)行住房租賃專項公司債券最新又處于“中止”狀態(tài)。

據(jù)不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前包括碧桂園、萬科、融創(chuàng)、綠城、新城控股等房企在內(nèi)，至少有14家公司不同程度的涉足供應鏈ABS，規(guī)模已經(jīng)接近800億元。

有行業(yè)人士指出，傳統(tǒng)的融資渠道受阻，而ABS有望將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈金融盤活，物業(yè)、項目等都可能通過ABS的方式實現(xiàn)融資。因此，資產(chǎn)證券化(ABS)被視為房企融資的新熱土，甚至成為政策最為支持的融資渠道。4月25日，證監(jiān)會、住建部聯(lián)合發(fā)布《關于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作的通知》，對開展住房租賃資產(chǎn)證券化的條件、優(yōu)先和重點支持的領域、資產(chǎn)證券化工作開展程序及住房租賃資產(chǎn)證券化監(jiān)督管理等進行明確。(全媒體記者張忠安)