■ 老何7天就拿到工廠用地不動(dòng)產(chǎn)證，辦成了低息抵押貸款

■ 算上本金和每年增值，村民每畝地收益比入市前多2000元

江蘇常州武進(jìn)區(qū)禮嘉鎮(zhèn)蒲岸村，60多歲的何銀慶一直有個(gè)心愿，在正式將公司交給兒子經(jīng)營(yíng)之前，把壓在心頭的廠房用地問題解決了。

他的雙盛公司有兩個(gè)廠房，用地屬性是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。建廠十幾年，每年只能通過租賃方式跟村集體續(xù)約。雖然有集體土地使用證，但沒有制度保障，拿去銀行好幾次，一分錢也沒貸到。

武進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)多，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地多，算下來(lái)，有7300多萬(wàn)平方米。然而，集體土地只有占有、使用權(quán)，收益、處分權(quán)缺失，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)要想通過股改上市、兼并重組、抵押融資等發(fā)展壯大，著實(shí)不易。

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革，讓老何看到了希望，他成了當(dāng)?shù)氐谝粋€(gè)吃螃蟹的人。2014年底，新一輪農(nóng)村土地制度改革開啟，“三塊地改革”在全國(guó)33個(gè)地區(qū)開始試點(diǎn)，武進(jìn)區(qū)便是其中之一。

此后，武進(jìn)建立集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地網(wǎng)上交易平臺(tái)，設(shè)立在江蘇土地市場(chǎng)網(wǎng)，與省國(guó)有建設(shè)用地網(wǎng)上交易系統(tǒng)同網(wǎng)運(yùn)行、同網(wǎng)競(jìng)價(jià)、同網(wǎng)交易。第一個(gè)上網(wǎng)掛牌的是禮嘉鎮(zhèn)蒲岸村一宗面積為7200.3平方米的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，這塊地上便是老何的廠房。通過公開競(jìng)價(jià)，他競(jìng)得了這塊地。

“買下這塊地，50年使用權(quán)，改造廠房就不擔(dān)心了。”老何7天就拿到了工廠用地的不動(dòng)產(chǎn)證，在銀行辦成了低息抵押貸款，也無(wú)需第三方擔(dān)保。他為新項(xiàng)目投了近5000萬(wàn)元，用于新能源汽車配件生產(chǎn)，投產(chǎn)后公司年產(chǎn)值將新增1億多元。

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市讓老何去掉了一塊心病，還讓雷利公司醞釀了7年的上市終成現(xiàn)實(shí)。“拿不到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，就不得上市，總投資3.8億元的項(xiàng)目也將流產(chǎn)。”公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，要上市就必須在初審會(huì)前明確募投項(xiàng)目，并取得該項(xiàng)目國(guó)有土地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，或簽訂國(guó)有土地出讓協(xié)議。

公司集體經(jīng)營(yíng)性土地的性質(zhì)一度成為上市的障礙。直到雷利協(xié)議入市，獲得了該宗農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的使用權(quán)，在50年使用期限內(nèi)可轉(zhuǎn)讓、出租或用作抵押。次月，雷利便在深交所上市，成為全國(guó)首家在農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地上發(fā)展募投項(xiàng)目的上市企業(yè)。

其實(shí)，以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等方式，自發(fā)流轉(zhuǎn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的方式早已存在。但由于各個(gè)村鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)方式不一，收費(fèi)缺乏規(guī)范，帶來(lái)了用地權(quán)屬不清、金融風(fēng)險(xiǎn)難以防范等問題。

蒲岸村有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)190多家，以前是以村委會(huì)集中收租金為主，從最初的每畝八九百元到后來(lái)每畝1350元。村里集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地實(shí)施入市改革，村支書殷德強(qiáng)召集開了好幾次村民代表會(huì)議。

是不是等于把土地給賣了?每次大會(huì)上，最熱門的話題永遠(yuǎn)是土地性質(zhì)。“土地性質(zhì)不變，50年使用權(quán)期滿后還可以再次出讓。”殷德強(qiáng)拿文件講政策，一遍又一遍。入市之前，村委會(huì)再次召開村民代表會(huì)議，在區(qū)級(jí)相關(guān)部門協(xié)助下，確定了與鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)國(guó)有土地單價(jià)差不多的底價(jià)。最終，76名村民代表全部簽字，同意村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市。

到2018年，村民每畝地直接收益1600元。此外，出讓土地中，按有關(guān)規(guī)定，出讓金在按比例向政府上繳收益調(diào)節(jié)金后，按照每畝地7萬(wàn)元的價(jià)格作為村民小組本金。這部分資金統(tǒng)一打入鎮(zhèn)集體賬戶進(jìn)行穩(wěn)健理財(cái)，每年分紅一次，剩下的都留在村里。

這樣，既壯大了集體經(jīng)濟(jì)組織，又通過集體經(jīng)濟(jì)再發(fā)展擴(kuò)大村民收益。算上本金以及每年增值，村民每畝地收益比入市前多2000元。