房貸30萬，按揭30年，房貸利率4.85%，得到的結果如下圖，月供是1583.08元，比你說的月供1547.81要多一點，而如果按照你說的月供1547.81元，那么你的房貸執行利率應該是4.655%，也就是在基準利率的基礎上打了九五折。你的月供是每個月都要還的，這個數字你應該是不會記錯的，而房貸的利率你到有可能是記錯的，所以筆者就采信你的月供為真實數字，你的房貸執行利率應該是4.655%。

1、是轉成固定利率還是LPR浮動利率?

這次對于存量的以貸款基準利率為定價基準的浮動利率需要轉換成以LPR為定價基準的利率，結果就是兩種，一種是固定利率;另一種就是以LPR為定價基準的浮動利率。

根據轉換公式：當前的房貸執行利率=LPR+(點數);其中的房貸執行利率是4.655%，LPR為2019年12月份的數值-4.8%，那么就得到了你的點數就是：-0.145%，那么你的新的房貸利率計算公式就是：LPR+(-0.145%);其中的點數是在整個合同周期內都是固定不變的。而LPR是每個月都會更新的，你可以選擇在一定的周期內進行重新計算最終的房貸執行利率。

如果你選擇的周期是整個合同周期，也就意味著是固定利率了，而如果你選擇的周期是1年，那么也就是每一年都需要重新按照最新的LPR來重新計算你的房貸執行利率。加入如果現在你完成了轉換，選擇周期是1年，1年后LPR漲到了5.5%，那么你的房貸執行利率就是5.355%;而如果再過了一年之后LPR跌到了4.5%，那么你的房貸執行利率就是4.355%。

2、未來的LPR是漲還是跌?

也就是說是否要選擇轉換成以LPR為定價基準的浮動利率，關鍵就在于未來的LPR是漲還是跌，如果未來跌了，那么你就賺了，如果未來的趨勢是漲的，那么你就虧了。

反過來，如果你選擇轉換為固定利率，如果未來LPR漲了，那么你相當于賺了，因為避免了損失;而如果未來LPR跌了，那么你相當于虧了，因為你避免了盈利。

也就是說，是選擇轉換為固定利率還是浮動利率，主要是看未來的LPR的趨勢，那么LPR的趨勢會如何?

筆者提供一個判斷的角度：中國過去十幾年的貸款基準利率是向下走的趨勢的，下圖是過去14年5年期貸款基準利率的走勢圖，雖然有波動，但是整體趨勢向下走的。在2007年的時候高達7.8%，而到了2015年已經降低到了4.9%。在8年時間降低了3個百分點。

如果按照100萬的房貸，期限三十年，降低3個百分點，相當于能夠節省70萬利息支出。而LPR代替貸款基準利率以來，也下調了2次，累計下降了0.1個百分點。這個并非是說未來可能會降3個百分點，而是講一種趨勢。

為什么會有這樣的趨勢?這個就牽涉到利率的本質，利率本質是資金的成本，一個人愿意承擔高都資金成本，那是因為有高的投資回報，否者這個事情是無法持續的，而作為一個社會的整體，社會整體的投資回報率下降的時候，那么社會整體能夠承受的資金成本也是要下降的。而社會整體的投資回報率的高低是和宏觀經濟增速相關的，高速增長的時候投資回報率自然高，而低速增長的時候，投資回報率自然低。

那么，你認為未來LPR是漲還是跌?筆者僅提供邏輯和角度。