手握300萬(wàn)元現(xiàn)金，就可以買(mǎi)600萬(wàn)元的房子，只需還點(diǎn)兒小利息，“以小博大”成本低且毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)——這是中介機(jī)構(gòu)給購(gòu)房人王偉(化名)描繪的情景。隨著北京樓市逐步回溫，一些不具備資質(zhì)的機(jī)構(gòu)近期在市場(chǎng)上四處活動(dòng)，先打著低息貸款的幌子讓購(gòu)房人“入套”，再以先墊資、后申請(qǐng)信用貸的方式讓其“上車(chē)”。專(zhuān)家表示，信用貸的資金進(jìn)入房地產(chǎn)屬于違規(guī)。以高杠桿的方式買(mǎi)房，購(gòu)房人不僅要承受巨大的還款壓力，還可能影響個(gè)人征信。

以低息貸款“請(qǐng)君入甕”

“解決購(gòu)房各環(huán)節(jié)需求資金，放款迅速。”近期忙著看房的王偉，正是被這樣一則廣告吸引上“套”的。王偉看中了一套位于四環(huán)外、總價(jià)600萬(wàn)元的二手房，可他手頭的現(xiàn)金只有300萬(wàn)元，再加上自己的情況只能按二套貸款，王偉面臨高首付、高利率、錢(qián)不夠的窘境。

“有沒(méi)有什么首付少、利息少的購(gòu)房方式?”第一次和機(jī)構(gòu)工作人員溝通，王偉就提出“少花錢(qián)”的要求，而對(duì)方很快就給出小微企業(yè)低息貸款的方案。按其所說(shuō)，目前各銀行對(duì)小微企業(yè)貸款都有扶持政策，王偉只需注冊(cè)一家小微企業(yè)，就能申請(qǐng)低息貸款，每月還款額比房子出租所得的租金還要低，“至于您沒(méi)有公司也沒(méi)關(guān)系，我們這兒提供一條龍服務(wù)，都可以辦理，您可以先考慮一下。”

利息比租金還低，這句話深深打動(dòng)了王偉。很快，他就決定見(jiàn)面詳談。也是在這次談話中，工作人員改了口徑，提出使用信用貸的新方案，理由是申請(qǐng)信用貸更容易，放款速度更快，利率依然比商業(yè)貸款的利率低。

“完美鏈條”實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)極高

按照中介機(jī)構(gòu)的說(shuō)法，王偉的買(mǎi)房流程有四步。首先，他拿出300萬(wàn)元的現(xiàn)金，機(jī)構(gòu)再墊資300萬(wàn)元，全款買(mǎi)下他心儀的那套房子。按照目前的交易速度9天內(nèi)能辦完手續(xù)，按8%的月利率，王偉要繳納約5萬(wàn)元的墊資利息。接著，王偉拿著房本去幾家銀行申請(qǐng)信用貸，貸出300萬(wàn)元用于歸還機(jī)構(gòu)墊資，并支付辦理費(fèi)用5萬(wàn)元。第三步，王偉將名下的這套二手房出租“以租養(yǎng)貸”。貸款3年后，王偉向銀行歸還300萬(wàn)元的本金，或者再用房本申請(qǐng)貸款套現(xiàn)。

手頭現(xiàn)金做首付—中介墊資全款買(mǎi)房—以房本抵押申請(qǐng)信用貸—歸還墊資并按月還利息—再拿房本抵押……在機(jī)構(gòu)人員的口中，這是一條可以重復(fù)的“完美鏈條”，而王偉通過(guò)此就可“以小博大”，以極低的成本得到一套房。

用300萬(wàn)元買(mǎi)下600萬(wàn)元的房子，支付的利息成本64萬(wàn)元，聽(tīng)起來(lái)比商業(yè)貸款確實(shí)要低。然而，中介機(jī)構(gòu)口中的鏈條真的完美么?業(yè)內(nèi)人士否定了這種以高杠桿購(gòu)房的方式。

“首付貸、消費(fèi)貸、信用貸、經(jīng)營(yíng)貸款等信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這本身就屬于明令禁止的違規(guī)行為，銀保監(jiān)會(huì)也多次強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)決糾正貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)行為。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，以信用貸的資金買(mǎi)房，其用途和貸款合同規(guī)定的用途是不符的，一旦被銀行查到將會(huì)影響申請(qǐng)人的征信記錄。與此同時(shí)，相比于商業(yè)貸款，信用貸屬于短期貸款，貸款額度通常在30萬(wàn)元至50萬(wàn)元，且年限一般只有3年。“若想以信用貸的方式貸出300萬(wàn)元，就像某些機(jī)構(gòu)所說(shuō)，要從多家機(jī)構(gòu)同時(shí)申請(qǐng)信用貸，在監(jiān)管趨于嚴(yán)格的環(huán)境下，風(fēng)險(xiǎn)極高，可操作性不強(qiáng)，后期還款壓力也非常大。”張大偉說(shuō)。

高杠桿不適合普通購(gòu)房人

這條“完美鏈條”其實(shí)還暗藏其他風(fēng)險(xiǎn)。記者仔細(xì)算了一筆賬后發(fā)現(xiàn)，按照8%的月利率，300萬(wàn)元的墊資款單日利息是8000元，一周是5.6萬(wàn)元，一個(gè)月就是24萬(wàn)元。一品牌中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，在業(yè)主所賣(mài)房屋沒(méi)有銀行抵押的情況下，全款購(gòu)房人從購(gòu)房資質(zhì)審核到完成過(guò)戶大約需要一周時(shí)間。如果業(yè)主所賣(mài)房屋存在銀行抵押的情況，得先完成解抵押，才能再走購(gòu)房資質(zhì)審核等流程，慢的話可能需要1個(gè)月。換句話說(shuō)，機(jī)構(gòu)人員給出的5萬(wàn)元墊資利息的預(yù)算，只是最理想狀態(tài)下的最低支出。一旦房屋交易過(guò)程中遇到任何意外情況，拉長(zhǎng)了交易周期，所支付的利息將遠(yuǎn)高于5萬(wàn)元。

“高杠桿的模式并不適用于普通購(gòu)房人，特別是在目前樓市處于平穩(wěn)期的時(shí)候，有自住或改善需求的購(gòu)房人更沒(méi)有必要使用這種高杠桿的模式，建議理性購(gòu)房。”張大偉說(shuō)。

高杠桿買(mǎi)房鏈條

首付→中介墊資→全款買(mǎi)房→房本抵押→信用貸還墊資→3年內(nèi)還款

風(fēng)險(xiǎn)

1、信用貸用于買(mǎi)房，其用途和貸款合同規(guī)定的用途不符，一旦被銀行查出，將會(huì)影響申請(qǐng)人的征信記錄。2、貸款年限短，利率高，還款壓力較大，三年還300萬(wàn)元，實(shí)際月供接近10萬(wàn)元。3、小機(jī)構(gòu)墊資利息非常高，買(mǎi)房交易周期一般比較長(zhǎng)，墊資的利息成本將遠(yuǎn)高于宣傳中的預(yù)算。號(hào)稱(chēng)墊資9天利息5萬(wàn)，一不小心，變成墊資一月利息24萬(wàn)。