記者李凱旋 李貝貝 北京報(bào)道

樓市的冷風(fēng)終于還是在這個(gè)盛夏吹到了北京城，幾乎每位想要在這個(gè)夏天賣(mài)房的業(yè)主都感受到了市場(chǎng)的一絲“寒意”。在朝陽(yáng)立水橋擁有一套剛需戶(hù)型的陳墨（化名）想要賣(mài)房置換新房，其置業(yè)顧問(wèn)對(duì)她說(shuō)：“如果不接受降價(jià)出手，就要做好‘打持久戰(zhàn)’的準(zhǔn)備。”

(資料圖片)

數(shù)據(jù)顯示，6月份，北京二手房網(wǎng)簽量環(huán)比下降10.6%，疫情積壓的需求釋放完畢之后，北京二手房轉(zhuǎn)入下行通道。《》記者注意到，核心區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)下跌，有房源半年時(shí)間成交價(jià)下降近200萬(wàn)元。多個(gè)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)已經(jīng)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)。

6月份網(wǎng)簽量下滑

“如果不是急于變現(xiàn)或者說(shuō)急于換房的話(huà)，現(xiàn)在很多業(yè)主都想要等等再出手。市場(chǎng)的行情的確和前兩年不一樣了，角色出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在是以買(mǎi)方市場(chǎng)為主。”朝陽(yáng)區(qū)的房產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)林鹽（化名）對(duì)《》記者說(shuō)。

買(mǎi)家劉黎（化名）也感受到了一絲不同。劉黎對(duì)《》記者表示，其從2022年年初開(kāi)始就有想在朝陽(yáng)購(gòu)置房產(chǎn)的打算，但“好買(mǎi)的二手房不是價(jià)格高就是不夠合我的心意”。從今年5月份開(kāi)始，劉黎頻繁接到來(lái)自房產(chǎn)中介的推銷(xiāo)電話(huà)，他們的開(kāi)場(chǎng)白幾乎都是：“現(xiàn)在有一套房源，業(yè)主急于出手，價(jià)格合適。”這些房源都來(lái)自朝陽(yáng)的熱門(mén)樓盤(pán)，融科橄欖城、紅璽臺(tái)、太陽(yáng)公元等。

中原地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份，北京二手房網(wǎng)簽量為11607套，環(huán)比下降10.6%，成交數(shù)量?jī)H為3月份的一半。整個(gè)上半年，北京二手房累計(jì)網(wǎng)簽量為84332套，同比上漲21%。

“春節(jié)前后的那段時(shí)間成交量確實(shí)不錯(cuò)，但是有很大一部分是存量客戶(hù)，也就是在疫情期間就有置業(yè)打算但遲遲沒(méi)有出手的，這部分客戶(hù)在春節(jié)前后集中成交，促成了年初北京二手房成交量上漲。”林鹽對(duì)《》記者說(shuō)。

值得關(guān)注的是，二手房成交量年初上漲轉(zhuǎn)為年中下跌這一行情并非只出現(xiàn)在北京。諸葛數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份，10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交量為64468套，環(huán)比下降16.18%，跌幅較上月擴(kuò)大了6.75個(gè)百分點(diǎn)。從累計(jì)成交來(lái)看，上半年，重點(diǎn)10城二手住宅成交量為444088套，同比上漲53.24%。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心方面同樣認(rèn)為，一季度政策環(huán)境延續(xù)寬松態(tài)勢(shì)，加之疫情防控全面放開(kāi)，前期積壓的購(gòu)房需求加速釋放，帶動(dòng)成交強(qiáng)勢(shì)回升。3月份“小陽(yáng)春”成交規(guī)模達(dá)到近3年新高。但隨著一季度積壓需求釋放殆盡，市場(chǎng)回溫動(dòng)能減弱，4月份成交熱度開(kāi)始回落，6月份則繼續(xù)降溫。

多套二手房源降價(jià)成交

林鹽對(duì)于市場(chǎng)的擔(dān)心來(lái)自于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)久以來(lái)的價(jià)值體系有被打破的跡象。“核心區(qū)域的二手房較大幅度降價(jià)出售不是少數(shù)。”林鹽對(duì)《》記者說(shuō)。

《》記者從房產(chǎn)交易APP上看到，有多個(gè)同小區(qū)、同戶(hù)型的房源今年上半年的成交價(jià)相比較去年有較大幅度的下跌。例如，昌平的熱門(mén)小區(qū)融澤嘉園，98平米左右的兩居室其2020年6月份的成交價(jià)為485萬(wàn)元，2021年年底和2022年8月份，類(lèi)似戶(hù)型的兩居室成交價(jià)在580萬(wàn)元左右。但是，今年6月初，融澤嘉園相同戶(hù)型的兩居室成交價(jià)格則是跌到了472萬(wàn)元。

位于朝陽(yáng)的潤(rùn)楓水尚在2022年11月份成交了一套129平米的兩室兩廳二手房，彼時(shí)成交價(jià)為1100萬(wàn)元。而今年6月初，類(lèi)似戶(hù)型的成交價(jià)僅為910萬(wàn)元，一套房源半年多的時(shí)間跌去了近200萬(wàn)元。

林鹽向《》記者表示，從今年5月份開(kāi)始，不少掛牌二手房的業(yè)主下調(diào)了掛牌價(jià)，下調(diào)幅度在2%至8%。“這只是掛牌價(jià)，后續(xù)在和買(mǎi)家議價(jià)的過(guò)程中極大概率還是要降價(jià)，因此房?jī)r(jià)實(shí)際的跌幅高于這個(gè)幅度。”林鹽對(duì)《》記者說(shuō)。

那么，北京房?jī)r(jià)目前的狀態(tài)究竟如何？緯房研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年二季度，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)整體下跌。其中，6月下半月，各一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)延續(xù)了下跌的態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，二季度北京房?jī)r(jià)的中位數(shù)是56166元/平米。近3個(gè)月，北京房?jī)r(jià)下降了1.62%，近半月則是下降了0.41%。

從數(shù)據(jù)上來(lái)看，1.62%的跌幅不應(yīng)該會(huì)引發(fā)林鹽對(duì)于北京房?jī)r(jià)的焦慮。“因?yàn)楸本┈F(xiàn)在是新房火，二手房冷。新房的房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌，在一定程度上扯平了北京房?jī)r(jià)整體的跌幅。”林鹽對(duì)《》記者說(shuō)。

6月22日，北京市住建委對(duì)4個(gè)新房項(xiàng)目發(fā)放了預(yù)售許可證，超過(guò)3000套新房房源陸續(xù)入市。其中，位于西城區(qū)的國(guó)安府均價(jià)達(dá)到15.5萬(wàn)元/平米，而中建八局在北京落子的首個(gè)項(xiàng)目星光里銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)也達(dá)到了8萬(wàn)元/平米，中交遠(yuǎn)洋·那么小鎮(zhèn)等項(xiàng)目盡管不在核心區(qū)域，但銷(xiāo)售單價(jià)也均超過(guò)了6萬(wàn)元/平米，其都遠(yuǎn)高于北京房?jī)r(jià)的中位數(shù)。

賣(mài)不出去又不敢買(mǎi)

機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前，北京二手房的掛牌量已經(jīng)接近20萬(wàn)套。“但你即便手握現(xiàn)金，也不一定能買(mǎi)到心儀的房子。”林鹽對(duì)《》記者說(shuō)。

麥田房產(chǎn)方面表示，北京二手房掛牌量逐月走高，已經(jīng)處于歷史高位，但市場(chǎng)供應(yīng)很不均衡。“當(dāng)前北京二手房交易中，置換需求占比連續(xù)增加，客戶(hù)對(duì)于高品質(zhì)次新房源的需求越來(lái)越大。但目前北京掛牌的房源中，每?jī)商自谑鄯烤陀幸惶资欠魁g超過(guò)20年的老房子。”麥田房產(chǎn)方面如此表示。

這種結(jié)構(gòu)性矛盾導(dǎo)致二手房市場(chǎng)中的部分買(mǎi)家被分流到新房市場(chǎng)，也導(dǎo)致部分買(mǎi)家開(kāi)啟了觀望等待的模式，雙重因素的影響下，北京二手房市場(chǎng)上演了“量?jī)r(jià)齊跌”的一幕。“賣(mài)家看到行情不好，會(huì)選擇等待時(shí)機(jī)不急著出手，而買(mǎi)家看到可選擇的房源多了，以及議價(jià)空間在加大，也不著急出手了。”林鹽對(duì)《》記者說(shuō)。

那么，供需結(jié)構(gòu)不平衡究竟是不是導(dǎo)致北京二手房轉(zhuǎn)冷的根本原因？“我不敢出手的原因是我看不清房?jī)r(jià)的后市，會(huì)擔(dān)憂(yōu)可能當(dāng)下買(mǎi)房?jī)r(jià)格會(huì)跌。”買(mǎi)家劉黎向《》記者表述了其從想成交狀態(tài)轉(zhuǎn)為觀望狀態(tài)的原因。

中指研究院方面對(duì)《》記者表示，當(dāng)前購(gòu)房者置業(yè)情緒仍受多個(gè)因素影響，其中居民收入預(yù)期偏弱、房?jī)r(jià)下跌預(yù)期較強(qiáng)、購(gòu)房者對(duì)期房爛尾的擔(dān)心等仍是關(guān)鍵。這些因素能否好轉(zhuǎn)以及政策托底力度的大小直接影響著下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。