新政穩定市場，引導觀念轉變 年輕人可愿意“先租后買”？

上個月，北京共有產權住房和租房新政紛紛征求意見。雖然一個是買、一個是租，但都聚焦通過“梯度消費”來解決住房剛需。特別是在共有產權住房新政中，對單身申請人提出“年滿30周歲”的新限制。這也給年輕人、特別是單身人群帶來了全新住房思路：30歲前租房、30歲后買房。

新房、二手房市場剛需旺盛的大背景下，“先租后買”能不能受到年輕人的青睞?

年輕上班族急著買房

樓市。孫睿 攝

歷時3個月，跑遍立水橋、天通苑、北苑幾乎所有二手房小區，在京工作的董暢終于購入了名下第一套房。不到70平方米的一居室，樓齡15年，總價卻已超400萬元。

這時他只有26歲，研究生畢業后工作剛滿一年。

“二十六七歲、剛畢業參加工作，準備結婚，就差這一套房了。”在朝陽區中介經紀人小鄭口中，董暢這類人是“剛需中的剛需”，看房時間稍長、但必會出手。他介紹，過去一年二手房市場最紅火的時間里，看房、買房人中有不少都是像董暢這樣的年輕上班族。

看似慣例，但在北京等一線城市里，動輒幾百萬元的購房款對年輕人而言，簡直“壓力山大”。但一窮二白的背后，卻是急著出手買房的怪象。

與上一代人“先租后買”或“先住集體宿舍后買房”的方式完全不同，年輕人過早買房成為了“98房改”后出現的新現象。記者采訪了1998年房改方案主要執筆人之一、全國房地產商會聯盟主席顧云昌。他分析，買房的現象在2000年之后才更多出現。但與不少發達國家不同，中國、特別是北京，首次購房年齡往往在25至30歲;而在英美發達國家市場，則基本都在30歲以后。

此前，也有中介機構對首套購房、首套房貸年齡做過調查，北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，高居榜首;而在英國則是推到了37歲，在德國和日本更是到了42歲。

屢出新政倡導“先租后買”

房地產市場上，把這種上班族稱為“夾心層”：有一定收入，對生活水平有一定要求，過不了公租房等保障房的申請門檻;但自己的收入又不夠到市場上購買高價商品房。

于是，“夾心層”買房，就不得不變成全家勒緊褲腰帶湊首付、個人拼命賺錢還月供。顧云昌說，首次購房年齡低，而年輕人又很少有積蓄、收入不高，也就出現了“啃老”的問題。

為了解決“夾心層”的住房需求，北京從2013年開始推出自住房，俗稱“7折房”。不久前，共有產權住房新政征求意見，未來自住房將升級為“共有產權住房”。但對比兩類政策性住房的申購條件，此前自住房中“單身年滿25歲優先”變成了“單身年滿30歲才能申請”。

市住建委相關負責人解釋，不滿30周歲單身家庭可“先租后買”，形成梯度消費。而在對外征求意見的租房新政中，也賦予了租戶更多公共權益，引導“先租后買”的梯度消費，來解決住房需求。“先租后買”在北京的保障房體系上，可以理解為：30歲前先租公租房，30歲后再買共有產權住房。

記者獲悉，引導在住房上健康的“消費觀”，也是此次劃定“單身30歲年齡大限”的主要考慮之一，希望剛需能夠“先租后買”。“30歲前年輕人買房，也大多是靠父母，給家庭背負沉重的壓力;而等到30歲之后，年輕人手里有一定積蓄了，也就有一定能力貸款買房了。”這位負責人說。

“年輕人應該根據自己的實際能力去買房，30歲以后再買房也是許多國家的常規。”顧云昌說，從北京上個月出臺的兩項新政來看，主要是供給側改革，也透露著一個信號：對于住房需求的解決，不能一蹴而就。

是否想租房還看房價預期

房價預期正成為剛需在租房和買房之間繞不過的隱憂。“過去大約10年，由于城市化、貨幣量等多方面原因，北京房價出現的幾乎10倍的增長，這在世界都是少見的。這恰恰也‘逼’年輕人不得不買房。”顧云昌分析說，但在未來，雖然不能明確北京房價是否會跌，但價格增長會相對放慢。

而對于年輕人，還有另一筆賬要算。

北京市房地產法學會副會長趙秀池認為，在高房價的背景下，租房是更劃算的。理論上說，房地產市場如果運行良好，租售比應該在1∶300至1∶200之間。也就是說，如果把房子拿出去租，最多300個月、也就是25年內就能收回買房成本。

但以朝陽區北苑一套70平方米的房子為例，這套房子售價大約400萬元左右，如果以合理的1：300計算，滿足合理條件的租金應為1.3萬元。理論情況下，如果房租高于1.3萬元，那就是買房劃算;如果房租低于1.3萬元，那就是租房子劃算。從該區域每月五六千元的租金來看，顯然租房子比買房子劃算很多。

除了在共有產權住房、租房上出臺新政，北京在集體土地租賃房、企業自持租賃房上也開始有所突破。

專家分析，引導年輕人、特別是夾心層“先租后買”，最根本的是要讓房地產市場更穩定，年輕人對于房價上漲的預期減少了，自然不會過于恐慌、急著買房;反過來看，買房的需求降低后，也更有益于樓市的平穩運行。

本報記者 曹政