地價房價全面限制 未來新房價格不再用猜 限價新房低于二手房將對住宅定價產(chǎn)生影響

北京新房將全是“限價房”

新成交的泰禾孫河“限價”地塊，緊鄰龍湖豪宅項目景粼原著

雖然2016年的“930新政”沒有提，今年的“317新政”也沒有提，甚至今年北京供地計劃中也未明言，但現(xiàn)實就是：目前北京已經(jīng)成交和正在掛出的所有商品住宅地塊均已全面實施了“限房價、競地價”的出讓方式。所有這些住宅用地，從土地出讓伊始就全面規(guī)定了未來的銷售均價和最高售價。

例如，正在掛出公示的豐臺區(qū)西局地塊，未來商品住房銷售均價不超過77800元/平方米，且最高銷售單價不得超過81690元/平方米。要知道，該地塊除了靠近西三環(huán)，地理位置優(yōu)越外，周邊的次新盤龍湖西宸原著，其二手房價格也在12萬左右，這就導致該地塊的未來售價將遠低于當前的二手房價格。按照這種“限房價、競地價”的土地出讓方式，類似的情況將屢見不鮮。業(yè)內(nèi)人士也認為，未來這些“限房價”土地轉(zhuǎn)化成商品房供應(yīng)時，很明顯，將會對目前的商品房住宅定價形成影響。

土地與房價均全面限價

年末甚至明年的住宅市場會出現(xiàn)一個有意思的現(xiàn)象：以往遮遮掩掩的新盤，在定價方面不再是不能說的秘密，因為從土地出讓伊始，不少項目就被規(guī)定了銷售均價和最高售價。

9月7日，北京土地交易市場成交了朝陽孫河、門頭溝龍泉鎮(zhèn)兩宗經(jīng)營性用地，其中備受關(guān)注的孫河普通商品住宅用地，采用了“限房價、競地價”的交易方式，對將來建設(shè)的商品住房均設(shè)定了銷售限價。最終，由泰禾全資子公司以59.6億元競得，并且居住用途建筑面積的36%需自持，溢價率為49%。該宗地在出讓前就明確規(guī)定：銷售均價不超過68245元/平方米，最高銷售單價不得超過71657元/平方米。

在今年以前的多輪土地出讓中，只要涉及住宅類用地，“限房價、競地價”都成了必選的方式。6月份，萬科、龍湖等四家聯(lián)合體以70.5億元競得的順義區(qū)高麗營鎮(zhèn)居住用地，同樣規(guī)定了未來售價：商品住房銷售均價不超過60508元/平方米，且最高銷售單價不得超過63533元/平方米。

還有房山區(qū)的青龍湖地塊，宗地中商品住房銷售均價不超過37245元/平方米，且最高銷售單價不得超過39107元/平方米。同時，掛牌文件要求其套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。最終，同樣由萬科、龍湖等四家開發(fā)企業(yè)聯(lián)合體以56.1億元競得。

不僅是已經(jīng)成交的住宅用地，正在掛牌的住宅用地同樣無一例外地采用了“限房價、競地價”的出讓方式。9月1日，北京市國土局網(wǎng)站掛牌了兩宗住宅用地，其中一個位于海淀區(qū)四道口，另一個位于亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。兩宗住宅用地的招拍掛信息顯示，海淀區(qū)四道口地塊的起始出讓價為人民幣12.36億元，其中商品住房銷售均價不超過85373元/平方米，且最高銷售單價不得超過89642元/平方米。而亦莊地塊的起始出讓價為人民幣46.4億元，商品住房銷售均價不超過52695元/平方米，且最高銷售單價不得超過55330元/平方米。

到目前為止北京市已經(jīng)出讓和正在出讓的住宅類用地，全部開啟了限價時代。在這些土地中，既有遠郊區(qū)的密云新城、延慶新城，也有近年豪宅扎堆的朝陽孫河區(qū)域和豐臺西局區(qū)域，更不乏像大興舊宮板塊、通州臺湖和亦莊開發(fā)區(qū)等改善型板塊，已經(jīng)形成了全面覆蓋。

北京市國土局網(wǎng)站公開信息顯示，原來自主定價的商品住宅用地，如今已經(jīng)全部變成了高端“限價房”，今年已經(jīng)出讓和待出讓的三十多宗商品住宅地塊已經(jīng)明確了未來售價。

區(qū)別于以往自住型商品房或部分偏低端“限房價、競地價”項目，中高端商品住宅地塊限價，在北京樓市還是破天荒——有業(yè)內(nèi)人士認為，這也是北京近期一系列調(diào)控“組合拳”的一部分，反映出北京今年樓市調(diào)控、限制房價上漲的決心。

限價小戶型將入市但大多5年內(nèi)禁售

不僅是限制了單價，令許多以自住為目的的購房人歡喜的是，不少熱點土地在出讓被限價的同時，還規(guī)定了必須有70%的部分建設(shè)為90平方米以內(nèi)的中小戶型，結(jié)合房價限制政策，可以肯定的是，年末甚至明后兩年，都將有不少限單價、限總價的中小戶型產(chǎn)品入市，將對當前市場中大戶型高總價占主導的局面形成有效補充。

以上周成交的泰禾孫河地塊為例，公開