二手房買賣糾紛逐年增多

昌平法院分析近年案例發現：違約成本低是產生糾紛的原因之一

沒房的想買房，有房的想換房。動輒幾百上千萬元的房子對于一般家庭來說，算是關乎到了“身家性命”。而這樣的大事，卻往往容易“出岔子”。處于“亞洲第一大社區”天通苑所在地的昌平法院，日前結合轄區內的二手房買賣糾紛，以案說法，提醒廣大購房人在購買房屋，尤其是在購買二手房屋時，一定要擦亮眼睛。

資料圖：樓市。孫睿 攝

案例一

房價上漲 賣方反悔違約

去年7月27日，王先生與史女士簽訂房屋買賣合同，約定王先生向史女士購買位于回龍觀某小區的房屋，成交價格為333.5萬元。

王先生稱，合同簽訂后，他依約向史女士支付了定金10萬元、首付款40萬元。但因之后房屋價格大幅上漲，史女士明確告知房子不賣了，拒絕繼續履行合同。王先生起訴至法院，要求判令史女士繼續履行合同，并支付違約金。

史女士表示，不同意繼續履行合同，但可以雙倍返還王先生購房定金20萬元。

昌平法院審理認為，本案雙方當事人簽訂的房屋買賣合同合法有效，雙方均應按照合同的約定履行義務。合同簽訂后，王先生依約履行了支付購房定金及首付款的義務，史女士拒絕履行合同構成違約，應依法承擔繼續履行、支付違約金等違約責任。最終，法院判決王先生向史女士支付剩余購房款，史女士協助王先生辦理房屋過戶手續并交付房屋，并判決史女士給付王先生遲延履行違約金。

法官提示：發現違約及時訴訟保全

在房價上漲階段，受利益驅使，賣方違約的風險大大增加。對于買方來說，應充分做好風險防范，審慎判斷交易對方的誠信品質，嚴格審查房屋狀況，謹慎簽署合同，并保存好相關交易憑證。在發現違約風險、可能導致合同履行不能時，應及時提起訴訟保全;在涉及交易關鍵問題的溝通過程中，可以通過錄音、證據保全等形式保存相關證據。對于賣方來說，應對房地產市場形勢做好判斷，謹慎選擇交易時機、簽署房屋買賣合同，一旦簽署合同，就應遵守誠信原則，忠實履行合同義務。即便房價上漲，也不應違約，否則應當對因違約給買方造成的損失承擔損害賠償責任。

案例二

交易延遲 換房人無奈違約

去年11月25日，張女士與王女士簽訂房屋買賣合同，約定張女士將其名下位于回龍觀某小區的房屋出售給王女士，成交價格為155萬元。合同簽訂后，王女士依約向張女士支付了購房定金3萬元。

按照合同，王女士應于去年12月15日前支付購房首付款45萬元，逾期超過30日未付款，張女士有權解除合同。但王女士未按約定日期支付首付款，張女士遂起訴至法院，請求解除房屋買賣合同，并判令王女士支付違約金。

面對起訴，王女士自稱是為了改善居住條件，先把自己現在住的房屋出售后，再用所得房款購買張女士的房屋。因自己這套房屋的購房人未及時支付購房款，才導致自己沒能按期向張女士付款，因此不同意解除合同。

昌平法院審理認為，張女士和王女士簽訂的合同合法有效，雙方均應依約履行。王女士未能如期支付購房首付款，構成違約，張女士行使合同解除權的條件成立。因此，法院判令雙方解除房屋買賣合同，并且王女士須向張女士支付違約金3萬元，定金不退。

法官提示：換房情況最好寫入合同

為避免因第三人的原因造成換房人對出賣人違約，法官在此提醒：1.出售自有房屋前，換房人應當對房屋買受人的資信狀況進行嚴格審查，審慎選擇交易對象，堅決摒棄信譽較差、付款能力較弱的買受人;2.對自身經濟能力及房屋總價值要有清醒的認識，并在此基礎上合理確定售房款的給付期限、給付金額，確保與所購房屋付款期限、付款金額的銜接;3.與房屋出賣人充分協商，取得房屋出賣人的理解，爭取較為寬裕的付款期限，并將換房情況寫入合同;4.關注房地產市場價值變動趨勢及國家對于房地產市場的宏觀調控政策，避免因限購、限貸政策的實施，導致換房人購房資質喪失、首付款比例提高、貸款額度降低，從而致使合同目的不能實現等情況的發生。